Comprar una propiedad en Dubái como alemán: costes, impuestos y requisitos 2025

El mercado inmobiliario de Dubái se ha convertido en uno de los destinos más atractivos para los inversores internacionales, especialmente por ser una metrópolis dinámica con una infraestructura moderna y un floreciente mercado inmobiliario. Especialmente para los inversores de Alemania, Austria y Suiza (región DACH), el Emirato ofrece una combinación de altas rentabilidades libres de impuestos, seguridad jurídica y un entorno de mercado dinámico. Sin embargo, comprar una propiedad en el extranjero requiere un conocimiento preciso de las condiciones locales. Esta guía le proporciona todos los datos sobre los costos, los impuestos y los requisitos para comprar una propiedad en Dubái en 2025.

¿Por qué los alemanes invertirán en Dubái en 2025?

El interés de los inversores alemanes en el sector inmobiliario de Dubái sigue siendo alto. Esto se debe a cuatro beneficios fundamentales que ofrece el Emirato:

• 0% de impuestos sobre los ingresos por alquiler: No hay impuesto sobre la renta en los Emiratos Árabes Unidos. Los ingresos por alquiler generados por su propiedad en Dubái están 100% libres de impuestos. Esto maximiza significativamente su flujo de caja y su rentabilidad neta en comparación con las ubicaciones de Europa.
• Altos retornos: El mercado de alquiler en Dubái es fuerte y diversificado. Los rendimientos brutos de alquiler de entre el 6% y el 8% anual son realistas, según la ubicación y el tipo de propiedad. Estas rentabilidades apenas son alcanzables en el mercado alemán.
• Economía estable y mercado fuertemente regulado: La economía de los Emiratos Árabes Unidos es sólida y crece continuamente. El mercado inmobiliario es supervisado de cerca por la Agencia Reguladora Inmobiliaria (RERA), que garantiza la transparencia y la seguridad de los compradores. Leyes como el sistema de depósito en garantía (cuentas de depósito en garantía) protegen los fondos de los inversores en proyectos no planificados.
• Gran demanda por parte de los expatriados y el turismo: Como centro mundial de negocios y turismo, Dubái atrae continuamente a profesionales, empresarios y visitantes. Esto garantiza una demanda alta y constante de viviendas de alquiler y minimiza el riesgo de que queden vacantes.

Los inversores encuentran una relación calidad-precio particularmente atractiva en distritos populares como Jumeirah Village Circle (JVC) o Dubai Marina, ya que aquí se ofrecen bienes inmuebles de alta calidad a un precio moderado en comparación con otras ciudades importantes.

Requisitos para comprar bienes inmuebles como alemán

El proceso para comprar una propiedad en Dubái como alemán es sencillo y transparente. Los emigrantes de la región DACH (Alemania, Austria, Suiza) pueden comprar bienes inmuebles en Dubái como particulares sin restricciones, siempre que cumplan con las leyes y los marcos legales inmobiliarios locales. Un resumen de los requisitos más importantes:

• Sin requisito de residencia: No es necesario ser residente de los Emiratos Árabes Unidos para comprar una propiedad. La compra completa de bienes inmuebles se puede realizar desde Alemania.
• Propiedad 100% para extranjeros: En las denominadas zonas de «dominio absoluto», los extranjeros pueden adquirir la propiedad de la tierra sin restricciones, y los particulares reciben todos los derechos de propiedad en estas áreas y garantizan legalmente sus derechos mediante la inscripción en el registro de la propiedad.
• Documentos requeridos: Todo lo que necesita para realizar una compra es una copia de su pasaporte válido. Como parte del proceso KYC (conozca a su cliente), también es posible que se requiera un comprobante de domicilio y fuente de fondos.
• Edad mínima y cumplimiento: La edad mínima para comprar una propiedad es de 21 años. Todas las transacciones están sujetas a las estrictas políticas de cumplimiento y lucha contra el lavado de dinero de los Emiratos Árabes Unidos.

Las leyes inmobiliarias de Dubái proporcionan a los particulares de la región de DACH un marco legal claro a la hora de comprar bienes inmuebles y protegen la propiedad inmobiliaria y los derechos de propiedad en las áreas de propiedad francas designadas.

Costo de comprar una propiedad en Dubái en 2025

Además del precio de compra puro, hay costos adicionales. Son transparentes y están regulados por ley. Especialmente al comprar una casa en Dubai, debe tener en cuenta que los costos adicionales pueden variar según el tipo de propiedad. Los costos totales de un apartamento o casa en Dubai son los siguientes.

Costos de compra adicionales (datos oficiales)

• Tarifa de transferencia de DLD del 4%: Esta es la tarifa más importante que debe pagarse al Departamento de Tierras de Dubái (DLD). Corresponde al impuesto de transferencia de bienes inmuebles alemán y asciende al 4% del precio de compra.
• Cuota de escritura de título de 580 AED: Una tasa administrativa por la emisión del título de propiedad.
• Comisión de corretaje del 2% (habitual): Al comprar una propiedad existente, generalmente se debe pagar una comisión de corretaje del 2% del precio de compra. En el caso de proyectos que no estén planificados directamente por el desarrollador, no se aplicará esta tarifa.
• Tarifa de 4.200 a 4.500 AED NOC: Al comprar una propiedad existente, se requiere un «Certificado de no objeción» (NOC) del desarrollador. Esta tarifa cubre los costos administrativos de la transferencia de propiedad.
• Cargos de servicio por año: Estas son tarifas anuales para el mantenimiento de áreas comunes como piscinas, gimnasios e infraestructura de edificios. Varían mucho según la ubicación, el equipo y el área, y oscilan entre aproximadamente 15 y 40 AED por pie cuadrado.

Ejemplos de cálculos

Ejemplo de apartamento de 1 habitación por 1,5 millones de AED (aproximadamente 375.000€)

• Precio de compra: 1,500,000 AED
• Tarifa de transferencia de DLD (4%): 60.000 AED
• Cuota de escritura de título: 580 AED
• Tarifa NOC (aprox.): 4.200 AED
• Coste total (aprox.): 1.564.780 AED

Ejemplo 2: Villa por 5 millones de AED (aproximadamente 1 250 000€)

• Precio de compra: 5,000,000 AED
• Tarifa de transferencia de DLD (4%): 200,000 AED
• Cuota de escritura de título: 580 AED
• Tarifa NOC (aprox.): 4.200 AED
• Coste total (aprox.): 5.204.780 AED

Impuestos para los inversores alemanes: lo que realmente se aplica

La cuestión de los impuestos de Dubái es un factor decisivo. Las normas son claras y beneficiosas:

• 0% de impuesto sobre la renta en los Emiratos Árabes Unidos: No paga impuestos sobre la renta en los Emiratos Árabes Unidos sobre los ingresos por alquileres de su propiedad en Dubái.
• Sin impuesto a la propiedad: No hay impuestos sobre la propiedad recurrentes anuales como en Alemania.
• Sin impuesto sobre el patrimonio: La propiedad de bienes inmuebles en Dubái no está sujeta al impuesto sobre el patrimonio.
• Sin impuesto sobre las ganancias de capital: Los beneficios de la venta de una propiedad también están libres de impuestos en los Emiratos Árabes Unidos.

Para los contribuyentes alemanes, el acuerdo de doble imposición (DTA) entre Alemania y los Emiratos Árabes Unidos es relevante. Según el artículo 6 de la DTA, el derecho a gravar los ingresos de bienes inmuebles se asigna al estado en el que se encuentra el bien, es decir, los Emiratos Árabes Unidos. Dado que los Emiratos Árabes Unidos no recaudan impuestos sobre los ingresos por alquileres, permanecen legalmente libres de impuestos para los residentes en Alemania. En Alemania, los ingresos solo están sujetos a la progresión.

La información actualizada sobre las regulaciones tributarias es esencial para que los inversores tomen decisiones fundamentadas y minimicen los riesgos fiscales.

Financiamiento para alemanes: hasta un 65% posible

La financiación de Dubái para no residentes está disponible en varios bancos de los Emiratos Árabes Unidos.

• Requisitos: Los solicitantes deben demostrar un ingreso mínimo regular (normalmente desde 8.000€ netos al mes), un perfil crediticio impecable (información de SCHUFA) y un capital suficiente.

Especialmente cuando se trata de financiación inmobiliaria en Dubái, es recomendable contar con un socio experimentado a su lado que, como socio de confianza, le ayude a seleccionar la solución de financiación adecuada y le ofrezca acceso a las mejores condiciones.

• Tasas de interés 2025: Las tasas de interés hipotecarias se basan en el EIBOR (tasa de oferta interbancaria de Emirates) y suelen oscilar entre el 4,5% y el 6% anual.
• Límites de LTV para no residentes: Los bancos generalmente financian hasta el 65% del precio de compra (relación entre préstamo y valor) para los no residentes. El 35% del precio de compra más los costos adicionales deben aportarse como capital.

Ejemplo: financiación de una propiedad de 1,5 millones de AED

• Precio de compra: 1,500,000 AED
• Préstamos máximos (65%): 975,000 AED
• Capital requerido (35%): 525 000 AED
• Más costos adicionales (aproximadamente un 4,5%): 67.500 AED
• Requisito de capital total: aproximadamente 592.500 AED

Proceso de compra paso a paso (realista, correcto)

El proceso de compra en Dubái es estandarizado y seguro.

1. Seleccione el objeto: Usted elige una propiedad adecuada, ya sea una propiedad existente o un proyecto fuera de plan en Dubái.
2. Acuerdo de reserva: Firmas un acuerdo de reserva y pagas un depósito (normalmente del 5 al 10%) para garantizar la unidad.
3. SPA (Acuerdo de compraventa): El contrato de compra real es redactado y firmado por el comprador y el vendedor (o el promotor inmobiliario).
4. Pago y madera: Para los proyectos fuera del plan, usted paga de acuerdo con el calendario de pagos establecido en la SPA. Con la primera cuota, la propiedad se inscribe en el registro precatastral (Oqood).
5. Registrarse en DLD: La transacción está registrada oficialmente en el Departamento de Tierras de Dubái.
6. Entrega de llaves: Tras el pago completo y la finalización de la propiedad, recibirá las llaves y el título de propiedad.

Proceso de registro del Departamento de Tierras de Dubái (DLD)

El proceso de registro en el Departamento de Tierras de Dubái (DLD) es una parte fundamental de la compra de bienes inmuebles en Dubái y garantiza la propiedad legal de su propiedad para usted como comprador. Tan pronto como haya decidido comprar una casa, un apartamento o una villa, la transferencia oficial de propiedad comienza cuando se registra en la DLD, un paso crucial para garantizar su inversión en el mercado inmobiliario de Dubái.

Primero, debe preparar todos los documentos necesarios. Por lo general, esto incluye su pasaporte válido, el contrato de compra firmado y, en el caso de propiedades existentes, un certificado de no objeción (NOC) del promotor inmobiliario. Estos documentos constituyen la base para registrar su propiedad en el Departamento de Tierras de Dubái.

El siguiente paso es el pago de la tasa de registro requerida legalmente, que asciende al 4% del valor de la propiedad. Esta tasa es comparable al impuesto de transferencia de bienes inmuebles en Alemania y se paga directamente a la DLD. Tras el pago, usted o su agente inmobiliario autorizado envían todos los documentos a la DLD. La autoridad revisa cuidadosamente los documentos para garantizar que se cumplan todos los requisitos para comprar una propiedad en Dubái.

Después de una verificación exitosa, la propiedad se registra oficialmente en el sistema de registro de la propiedad de los Emiratos Árabes Unidos. A continuación, recibirá la escritura de propiedad, que demuestra que usted es el propietario legal. El proceso de compra ya ha finalizado y su propiedad de la propiedad en Dubái está legalmente asegurada.

Especialmente para los compradores del extranjero, es recomendable contratar a un agente inmobiliario con experiencia o a una empresa especializada. Un corredor con conocimiento del mercado en Dubái no solo lo ayudará a seleccionar las ofertas inmobiliarias adecuadas, sino que también lo guiará durante todo el proceso de registro en la DLD. Esto garantiza que todos los requisitos y tarifas se cumplan correctamente y que la compra de su propiedad en Dubái se desarrolle sin problemas.

Ya sea que elija un apartamento en el puerto deportivo de Dubái, una villa en Palm Jumeirah o una casa en uno de los distritos más prometedores, el registro en el Departamento de Tierras de Dubái es obligatorio para todos los tipos de propiedad. Por lo tanto, infórmese con antelación de los precios, tarifas y requisitos actuales para comprar la propiedad de sus sueños en Dubái de forma segura y eficiente.

Fuera del plan o preparados: ¿qué tiene más sentido para los alemanes?

La decisión entre una propiedad terminada (lista) y una en construcción (fuera del plan) depende de sus objetivos. Los bienes inmuebles fuera del plan ofrecen a los inversores ventajas atractivas, como descuentos por reserva anticipada, condiciones especiales y un alto potencial de rentabilidad, ya que ofrecen la oportunidad de invertir anticipadamente en distritos emergentes y beneficiarse de futuros aumentos de valor.

criterio

Fuera del plan

Listo (inventario)

devuelve

Mayor potencial de creación de valor hasta su finalización.

Ingresos de alquiler inmediatos desde el momento de la compra.

riesgo

Posibles retrasos en la construcción (minimizados por la RERA). La selección de un promotor inmobiliario es crucial.

Menor riesgo porque el objeto existe físicamente y se puede analizar.

liquidez

Los planes de pago flexibles durante el período de construcción protegen la liquidez.

El precio total de compra debe pagarse de inmediato o mediante financiación bancaria.

premio

A menudo, entre un 10 y un 20% más barato que las propiedades terminadas comparables.

Los precios se basan en el valor de mercado actual.

Para los inversores que se centran en el crecimiento del capital, una compra fuera del plan en Dubái suele ser la mejor opción desde el punto de vista estratégico. Para los inversores orientados a la seguridad que buscan un flujo de caja inmediato, una propiedad existente puede resultar útil.

Golden Visa 2025 — Requisitos para los compradores de propiedades

La compra de una propiedad puede allanar el camino para obtener una visa de larga duración, la llamada Golden Visa.

• Inversión mínima: Debe comprar una propiedad por un valor mínimo de 2 millones de AED (aproximadamente 500 000€).
• ventajas: La Golden Visa tiene una validez de 10 años, le permite vivir, trabajar y estudiar en los Emiratos Árabes Unidos y puede apadrinar a su familia (cónyuge e hijos). No hay obligación de residir permanentemente en el país.
• Financiamiento: La propiedad también se puede comprar mediante un financiamiento aprobado por un banco local.

Los mejores lugares para alemanes en 2025

La elección de la ubicación es decisiva para el éxito de la inversión. Los distritos mencionados ofrecen una amplia gama de oportunidades de inversión, que representan oportunidades atractivas tanto para inversores principiantes como experimentados. Estos son algunos de los mejores barrios para los inversores alemanes:

• Marina de Dubái: Popular entre los expatriados, alta demanda de alquiler, lujoso estilo de vida frente al mar. Los precios de los apartamentos de 1 habitación comienzan en torno a los 350.000€.
• Centro de Dubái: Ubicación prestigiosa con Burj Khalifa y Dubai Mall, alquileres altos para alquileres a corto y largo plazo. Los precios comienzan en torno a los 450.000€ para un estudio.
• Bahía de negocios: Moderno distrito de negocios junto al canal, cerca del centro. Atractivo para profesionales. Precios a partir de unos 300.000€.
• Finca Dubai Hills: Comunidad verde y ideal para familias con campo de golf y villas. Apartamentos desde unos 350.000€.
• Palma Jumeirah: Isla artificial icónica para casas de lujo con vistas al mar. Los apartamentos comienzan en unos 600.000€.
• JVC (Círculo de la aldea de Jumeirah): Muy popular entre los principiantes debido a su excelente relación calidad-precio y a la alta rentabilidad de los alquileres. Los precios de los estudios comienzan en torno a los 150.000€.

Conclusión: ¿Merece la pena Dubái 2025 para los inversores alemanes?

Sí, invertir en el mercado inmobiliario de Dubái 2025 es una decisión estratégica para los inversores alemanes. El mercado ofrece una combinación única de estabilidad, altas rentabilidades libres de impuestos y un entorno altamente regulado que protege a los inversores. La alta demanda debida a la constante afluencia de expatriados y al floreciente turismo garantizan una ocupación sólida y una estabilidad de valores. El marco legal claro y la oportunidad de adquirir la plena propiedad como alemán hacen que el comienzo sea seguro y transparente. En particular, la experiencia de los agentes inmobiliarios alemanes con experiencia en Dubái es una ventaja decisiva, ya que identifican ofertas exclusivas, ofrecen asesoramiento profesional y respaldan de forma fiable todo el proceso de compra.

Póngase en contacto con Life in Luxury para obtener asesoramiento personalizado en alemán, incluida la financiación de hasta el 65%, proyectos exclusivos previos al lanzamiento y un apoyo total a la compra en Dubái.

‍