Acheter une propriété à Dubaï en tant qu'Allemand — Coûts, taxes et exigences 2025

Le marché immobilier de Dubaï est devenu l'une des destinations les plus attrayantes pour les investisseurs internationaux, notamment en tant que métropole dynamique dotée d'infrastructures modernes et d'un marché immobilier florissant. En particulier pour les investisseurs d'Allemagne, d'Autriche et de Suisse (région DACH), l'Émirat offre une combinaison de rendements élevés et exonérés d'impôts, de sécurité juridique et d'un environnement de marché dynamique. Cependant, l'achat d'un bien immobilier à l'étranger nécessite une connaissance précise des conditions locales. Ce guide vous fournit toutes les informations sur les coûts, les taxes et les exigences liés à l'achat d'une propriété à Dubaï en 2025.

Pourquoi les Allemands investissent-ils à Dubaï en 2025 ?

L'intérêt des investisseurs allemands pour l'immobilier à Dubaï reste élevé. Cela est dû à quatre avantages fondamentaux offerts par l'Émirat :

• Impôt à 0 % sur les revenus locatifs : Il n'y a pas d'impôt sur le revenu aux Émirats arabes unis. Les revenus locatifs générés par votre propriété à Dubaï sont 100 % exonérés d'impôts. Cela maximise considérablement votre flux de trésorerie et votre rendement net par rapport aux sites en Europe.
• Rendements élevés : Le marché de la location à Dubaï est solide et diversifié. Des rendements locatifs bruts compris entre 6 % et 8 % par an sont réalistes, selon l'emplacement et le type de propriété. Ces rendements sont difficilement réalisables sur le marché allemand.
• Économie stable et marché fortement réglementé : L'économie des Émirats arabes unis est robuste et ne cesse de croître. Le marché immobilier est surveillé de près par l'Agence de régulation immobilière (RERA), qui garantit transparence et sécurité aux acheteurs. Des lois telles que le système d'entiercement (comptes séquestres) protègent les fonds des investisseurs dans le cadre de projets hors plan.
• Forte demande de la part des expatriés et du tourisme : En tant que plaque tournante mondiale des affaires et du tourisme, Dubaï attire en permanence des professionnels, des entrepreneurs et des visiteurs. Cela garantit une demande constamment élevée de logements locatifs et minimise le risque de vacance.

Les investisseurs trouvent un rapport qualité-prix particulièrement intéressant dans les quartiers populaires tels que Jumeirah Village Circle (JVC) ou Dubai Marina, car des biens immobiliers de haute qualité y sont proposés à un prix modéré par rapport aux autres grandes villes.

Conditions requises pour acheter un bien immobilier en tant qu'Allemand

Le processus d'achat d'une propriété à Dubaï en tant qu'Allemand est simple et transparent. Les émigrants de la région DACH (Allemagne, Autriche, Suisse) peuvent acheter des biens immobiliers à Dubaï en tant que particuliers sans restrictions, à condition de respecter les lois et les cadres juridiques locaux en matière d'immobilier. Aperçu des exigences les plus importantes :

• Aucune exigence de résidence : Il n'est pas nécessaire d'être résident des Émirats arabes unis pour acheter une propriété. La totalité de l'achat de biens immobiliers peut être effectuée depuis l'Allemagne.
• 100 % immobilier pour étrangers : Dans les zones dites « franches », les étrangers peuvent acquérir la propriété foncière sans restriction, les particuliers bénéficiant de tous les droits de propriété dans ces zones et garantissant légalement leurs droits par le biais de l'inscription au registre foncier.
• Documents requis : Tout ce dont vous avez besoin pour effectuer un achat est une copie de votre passeport en cours de validité. Dans le cadre du processus KYC (Know Your Customer), une preuve d'adresse et de provenance des fonds peut également être requise.
• Âge minimum et conformité : L'âge minimum pour acheter un bien immobilier est de 21 ans. Toutes les transactions sont soumises aux politiques strictes de conformité et de lutte contre le blanchiment d'argent des Émirats arabes unis.

Les lois immobilières de Dubaï fournissent aux particuliers de la région DACH un cadre juridique clair lors de l'achat de biens immobiliers et protègent la propriété immobilière et les droits de propriété dans les zones de franchise désignées.

Coût de l'achat d'une propriété à Dubaï 2025

En plus du prix d'achat pur, il y a des frais supplémentaires. Elles sont transparentes et réglementées par la loi. En particulier lors de l'achat d'une maison à Dubaï, vous devez noter que les coûts supplémentaires peuvent varier en fonction du type de propriété. Le coût total d'un appartement ou d'une maison à Dubaï est le suivant.

Coûts d'achat supplémentaires (données officielles)

• Frais de transfert DLD de 4 % : Il s'agit de la taxe la plus importante à payer au Département foncier de Dubaï (DLD). Il correspond à la taxe allemande sur les mutations immobilières et s'élève à 4 % du prix d'achat.
• 580 AED Frais de titre de propriété : Des frais administratifs pour la délivrance du titre de propriété.
• Commission de courtage de 2 % (habituelle) : Lors de l'achat d'un bien existant, une commission de courtage de 2 % du prix d'achat est généralement due. Pour les projets hors plan émanant directement du développeur, ces frais sont annulés.
• Frais NOC de 4 200 à 4 500 AED : Lors de l'achat d'une propriété existante, un « certificat de non-objection » (NOC) du promoteur est requis. Ces frais couvrent les frais administratifs liés au transfert de propriété.
• Frais de service par an : Il s'agit de frais annuels pour l'entretien des espaces communs tels que les piscines, les gymnases et les infrastructures des bâtiments. Ils varient considérablement en fonction de l'emplacement, de l'équipement et de la zone et se situent entre 15 et 40 AED environ par pied carré.

Exemples de calculs

Exemple d'appartement 1:1 pièce pour 1,5 million d'AED (environ 375 000€)

• Prix d'achat : 1 500 000 AED
• Frais de transfert DLD (4 %) : 60 000 AED
• Frais de titre de propriété : 580 AED
• Frais NOC (environ) : 4 200 AED
• Coût total (approximatif) : 1 564 780 AED

Exemple 2 : Villa pour 5 millions d'AED (environ 1 250 000€)

• Prix d'achat : 5 000 000 AED
• Frais de transfert DLD (4 %) : 200 000 AED
• Frais de titre de propriété : 580 AED
• Frais NOC (environ) : 4 200 AED
• Coût total (approximatif) : 5 204 780 AED

Impôts pour les investisseurs allemands : ce qui s'applique réellement

La question des impôts de Dubaï est un facteur décisif. Les règles sont claires et bénéfiques :

• 0 % d'impôt sur le revenu aux Émirats arabes unis : Vous ne payez pas d'impôt sur le revenu aux Émirats arabes unis sur les revenus locatifs de votre propriété à Dubaï.
• Pas de taxe foncière : Il n'y a pas d'impôt foncier récurrent chaque année comme en Allemagne.
• Pas d'impôt sur la fortune : Posséder un bien immobilier à Dubaï n'est pas soumis à l'impôt sur la fortune.
• Pas d'impôt sur les plus-values : Les bénéfices provenant de la vente d'une propriété sont également exonérés d'impôts aux Émirats arabes unis.

Pour les contribuables allemands, la convention contre les doubles impositions (CTA) entre l'Allemagne et les Émirats arabes unis est pertinente. Selon l'article 6 de la CDI, le droit d'imposer les revenus provenant de biens immobiliers est attribué à l'État dans lequel le bien est situé, à savoir les Émirats arabes unis. Étant donné que les Émirats arabes unis ne prélèvent pas d'impôts sur les revenus locatifs, ceux-ci restent légalement exonérés d'impôts pour les résidents en Allemagne. En Allemagne, les revenus ne sont soumis qu'à une évolution.

Des informations actualisées sur les réglementations fiscales sont essentielles pour permettre aux investisseurs de prendre des décisions éclairées et de minimiser les risques fiscaux.

Financement possible pour les Allemands : jusqu'à 65 %

Le financement de Dubaï pour les non-résidents est disponible auprès de différentes banques des Émirats arabes unis.

• Exigences : Les candidats doivent fournir la preuve d'un revenu minimum régulier (généralement à partir de 8 000€ nets par mois), d'un profil de crédit irréprochable (informations SCHUFA) et de fonds propres suffisants.

En particulier en matière de financement immobilier à Dubaï, il est conseillé d'avoir à vos côtés un partenaire expérimenté qui, en tant que partenaire de confiance, vous aide à sélectionner la bonne solution de financement et vous donne accès aux meilleures conditions.

• Taux d'intérêt 2025 : Les taux d'intérêt hypothécaires sont basés sur l'EIBOR (Emirates Interbank Offered Rate) et se situent généralement entre 4,5 % et 6 % par an.
• Limites de LTV pour les non-résidents : Les banques financent généralement jusqu'à 65 % du prix d'achat (ratio prêt-valeur) pour les non-résidents. 35 % du prix d'achat plus les frais supplémentaires doivent être apportés sous forme de fonds propres.

Exemple : financement d'une propriété de 1,5 million d'AED

• Prix d'achat : 1 500 000 AED
• Nombre maximum de prêts (65 %) : 975 000 AED
• Fonds propres requis (35 %) : 525 000 AED
• Plus les frais supplémentaires (environ 4,5 %) : 67 500 AED
• Total des fonds propres requis : environ 592 500 AED

Processus d'achat étape par étape (réaliste, correct)

Le processus d'achat à Dubaï est standardisé et sécurisé.

1. Sélectionnez l'objet : Vous choisissez une propriété appropriée, qu'il s'agisse d'une propriété existante ou d'un projet hors plan à Dubaï.
2. Contrat de réservation : Vous signez un contrat de réservation et payez un acompte (généralement 5 à 10 %) pour garantir l'unité.
3. SPA (contrat de vente et d'achat) : Le contrat d'achat proprement dit est établi et signé par l'acheteur et le vendeur (ou le promoteur immobilier).
4. Paiement et paiement : Pour les projets hors plan, vous payez selon le calendrier de paiement établi dans le SPA. Lors du premier versement, la propriété est inscrite au registre pré-cadastral (Oqood).
5. S'inscrire auprès de DLD : La transaction est officiellement enregistrée auprès du département foncier de Dubaï.
6. Remise des clés : Après le paiement intégral et l'achèvement de la propriété, vous recevrez les clés et le titre de propriété.

Processus d'enregistrement auprès du Département foncier de Dubaï (DLD)

Le processus d'enregistrement auprès du Département foncier de Dubaï (DLD) est un élément central de l'achat d'un bien immobilier à Dubaï et garantit la propriété légale de votre propriété pour vous en tant qu'acheteur. Dès que vous avez décidé d'acheter une maison, un appartement ou une villa, le transfert de propriété officiel commence lorsque vous vous inscrivez auprès du DLD, une étape cruciale pour sécuriser votre investissement sur le marché immobilier de Dubaï.

Tout d'abord, vous devez préparer tous les documents nécessaires. Cela inclut généralement votre passeport en cours de validité, le contrat d'achat signé et, dans le cas de propriétés existantes, un certificat de non-objection (NOC) délivré par le promoteur immobilier. Ces documents constituent la base de l'enregistrement de votre propriété auprès du Département foncier de Dubaï.

L'étape suivante consiste à payer les frais d'enregistrement légalement requis, qui s'élèvent à 4 % de la valeur de la propriété. Ces frais sont comparables à la taxe sur les mutations immobilières en Allemagne et sont payés directement à la DLD. Après le paiement, vous ou votre agent immobilier agréé soumettez tous les documents au DLD. L'autorité examine attentivement les documents afin de s'assurer que toutes les conditions requises pour l'achat d'une propriété à Dubaï sont remplies.

Après une vérification réussie, la propriété est officiellement enregistrée dans le système d'enregistrement foncier des Émirats arabes unis. Vous recevrez ensuite le titre de propriété, qui montre que vous êtes le propriétaire légal. Le processus d'achat est maintenant terminé et votre propriété de la propriété à Dubaï est légalement garantie.

En particulier pour les acheteurs étrangers, il est conseillé de faire appel à un agent immobilier expérimenté ou à une société spécialisée. Un courtier ayant une connaissance du marché à Dubaï vous aidera non seulement à sélectionner les offres immobilières appropriées, mais vous guidera également tout au long du processus d'inscription auprès du DLD. Cela garantit que toutes les exigences et tous les frais sont correctement remplis et que l'achat de votre propriété à Dubaï se déroule sans heurts.

Que vous choisissiez un appartement dans la marina de Dubaï, une villa à Palm Jumeirah ou une maison dans l'un des quartiers en plein essor, l'enregistrement auprès du Dubai Land Department est obligatoire pour tous les types de propriétés. Par conséquent, renseignez-vous très tôt sur les prix, les frais et les exigences actuels afin d'acheter la propriété de vos rêves à Dubaï de manière sûre et efficace.

Prêts ou prêts à l'emploi : qu'est-ce qui est le plus logique pour les Allemands ?

La décision entre une propriété terminée (prête) et une propriété en construction (hors plan) dépend de vos objectifs. L'immobilier hors plan offre aux investisseurs des avantages intéressants tels que des remises pour inscription anticipée, des conditions spéciales et un potentiel de rendement élevé, car ils offrent la possibilité d'investir tôt dans des quartiers en plein essor et de bénéficier des futures plus-values.

critère

Hors plan

Prêt (inventaire)

retours

Potentiel de création de valeur plus élevé jusqu'à l'achèvement.

Revenus locatifs immédiats dès l'achat.

risque

Retards de construction possibles (minimisés par RERA). La sélection des promoteurs immobiliers est cruciale.

Risque moindre car l'objet existe physiquement et peut être testé.

liquidité

Des plans de paiement flexibles pendant la période de construction protègent les liquidités.

Le prix d'achat total doit être payé immédiatement ou par financement bancaire.

prix

Souvent 10 à 20 % moins cher que des propriétés finies comparables.

Les prix sont basés sur la valeur de marché actuelle.

Pour les investisseurs qui mettent l'accent sur la croissance du capital, un achat sur plan à Dubaï est souvent le meilleur choix sur le plan stratégique. Pour les investisseurs axés sur la sécurité qui recherchent des flux de trésorerie immédiats, une propriété existante peut être utile.

Golden Visa 2025 — Exigences pour les acheteurs immobiliers

L'achat d'une propriété peut vous permettre d'obtenir un visa de longue durée, appelé Golden Visa.

• Investissement minimum : Vous devez acheter un bien immobilier d'une valeur d'au moins 2 millions d'AED (environ 500 000€).
• avantages : Le Golden Visa est valable 10 ans, vous permet de vivre, de travailler et d'étudier aux Émirats arabes unis et vous pouvez parrainer votre famille (conjoint et enfants). Il n'y a aucune obligation de résider de façon permanente dans le pays.
• Financement : La propriété peut également être achetée grâce à un financement approuvé par une banque locale.

Les meilleurs emplacements pour les Allemands 2025

Le choix de l'emplacement est déterminant pour la réussite de l'investissement. Les districts mentionnés offrent un large éventail d'opportunités d'investissement, qui représentent des opportunités intéressantes pour les investisseurs débutants comme pour les investisseurs expérimentés. Voici quelques-uns des meilleurs quartiers pour les investisseurs allemands :

• Marina de Dubaï : Populaire auprès des expatriés, forte demande locative, style de vie luxueux au bord de l'eau. Les prix des appartements d'une pièce commencent à environ 350 000€.
• Centre-ville de Dubaï : Emplacement prestigieux avec Burj Khalifa et Dubai Mall, loyers élevés pour les locations à court et long terme. Prix à partir de 450 000€ environ pour un studio.
• Business Bay : Quartier d'affaires moderne au bord du canal, à proximité du centre-ville. Attrayant pour les professionnels. Prix à partir de 300 000€ environ.
• Domaine de Dubai Hills : Communauté verte et familiale avec terrain de golf et villas. Appartements à partir de 350 000€ environ.
• Palm Jumeirah : Île artificielle emblématique pour les maisons de luxe avec vue sur la mer. Les appartements commencent à environ 600 000€.
• JVC (cercle du village de Jumeirah) : Très populaire auprès des débutants en raison de ses excellents rapports qualité-prix et de ses rendements locatifs élevés. Les prix des studios commencent à environ 150 000€.

Conclusion — Dubaï 2025 vaut-il la peine pour les investisseurs allemands ?

Oui, investir dans le marché immobilier de Dubaï 2025 est une décision stratégique judicieuse pour les investisseurs allemands. Le marché offre une combinaison unique de stabilité, de rendements élevés en franchise d'impôt et d'un environnement hautement réglementé qui protège les investisseurs. La forte demande due à l'afflux constant d'expatriés et à l'essor du tourisme garantit une occupation solide et une stabilité de la valeur. Le cadre juridique clair et la possibilité d'acquérir la pleine propriété en tant qu'Allemand garantissent un départ sûr et transparent. En particulier, l'expérience des agents immobiliers allemands expérimentés à Dubaï constitue un avantage décisif, car ils identifient des offres exclusives, offrent des conseils professionnels et soutiennent de manière fiable l'ensemble du processus d'achat.

Contactez Life in Luxury pour obtenir des conseils personnalisés en allemand, notamment un financement allant jusqu'à 65 %, des projets exclusifs avant le lancement et une assistance complète à l'achat à Dubaï.

‍