Покупка недвижимости в Дубае немцем — затраты, налоги и требования 2025

Рынок недвижимости Дубая стал одним из самых привлекательных направлений для международных инвесторов, особенно в динамичном мегаполисе с современной инфраструктурой и процветающим рынком недвижимости. Специально для инвесторов из Германии, Австрии и Швейцарии (регион DACH) эмират предлагает сочетание высоких доходов, не облагаемых налогами, юридической безопасности и динамичной рыночной среды. Однако покупка недвижимости за рубежом требует точного знания местных условий. В этом руководстве представлены все факты о расходах, налогах и требованиях при покупке недвижимости в Дубае в 2025 году.

Почему немцы инвестируют в Дубай в 2025 году?

Интерес немецких инвесторов к недвижимости Дубая остается высоким. Это связано с четырьмя фундаментальными преимуществами, которые предлагает эмират:

• 0% налог на доход от аренды: В ОАЭ нет подоходного налога. Доход от аренды вашей недвижимости в Дубае на 100% не облагается налогом. Это значительно увеличивает ваш денежный поток и чистую прибыль по сравнению с регионами в Европе.
• Высокая доходность: Рынок аренды в Дубае силен и диверсифицирован. Валовая доходность от аренды в размере 6-8% в год вполне реальна в зависимости от местоположения и типа недвижимости. На немецком рынке такая прибыль едва ли достижима.
• Стабильная экономика и жестко регулируемый рынок: Экономика ОАЭ устойчива и постоянно растет. За рынком недвижимости внимательно следит Агентство по регулированию недвижимости (RERA), которое обеспечивает прозрачность и безопасность покупателей. Такие законы, как система условного депонирования (счета условного депонирования), защищают средства инвесторов в незапланированные проекты.
• Высокий спрос со стороны экспатов и туристов: Являясь глобальным центром бизнеса и туризма, Дубай постоянно привлекает профессионалов, предпринимателей и гостей. Это обеспечивает неизменно высокий спрос на аренду жилья и сводит к минимуму риск вакансий.

Инвесторы считают особенно привлекательным соотношение цены и качества в таких популярных районах, как Jumeirah Village Circle (JVC) или Dubai Marina, поскольку здесь предлагается высококачественная недвижимость по умеренной цене по сравнению с другими крупными городами.

Требования к покупке недвижимости в качестве немца

Процесс покупки недвижимости в Дубае для немцев прост и прозрачен. Эмигранты из региона DACH (Германия, Австрия, Швейцария) могут приобретать недвижимость в Дубае как частные лица без ограничений при условии соблюдения местных законов и правовых норм в сфере недвижимости. Обзор наиболее важных требований:

• Нет требований к проживанию: Для покупки недвижимости необязательно быть резидентом ОАЭ. Вся покупка недвижимости может быть осуществлена из Германии.
• 100% -ная недвижимость для иностранцев: В так называемых зонах «безусловного владения» иностранцы могут приобретать неограниченное право собственности на землю, а частные лица получают полные права собственности на эти районы и юридически закрепляют свои права путем регистрации в земельном реестре.
• Необходимые документы: Все, что вам нужно для совершения покупки, — это копия действительного паспорта. В рамках процедуры KYC («Знай своего клиента») также может потребоваться подтверждение адреса и источника средств.
• Минимальный возраст и соответствие требованиям: Минимальный возраст для покупки недвижимости составляет 21 год. Все транзакции подлежат строгому соблюдению политики ОАЭ и борьбе с отмыванием денег.

Законы о недвижимости Дубая предоставляют частным лицам из региона DACH четкую правовую основу при покупке недвижимости и защищают право собственности на недвижимость и права собственности в специально отведенных зонах свободного владения.

Стоимость покупки недвижимости в Дубае 2025

Помимо чистой покупной цены, существуют дополнительные расходы. Они прозрачны и регулируются законом. Особенно при покупке дома в Дубае следует учитывать, что дополнительные расходы могут отличаться в зависимости от типа недвижимости. Общая стоимость квартиры или дома в Дубае выглядит следующим образом.

Дополнительные затраты на покупку (официальные данные)

• Комиссия за перевод в размере 4% от DLD: Это самый важный сбор, подлежащий уплате Земельному департаменту Дубая (DLD). Он соответствует немецкому налогу на передачу недвижимости и составляет 4% от покупной цены.
• Плата за оформление титула 580 дирхамов ОАЭ: Административный сбор за выдачу документа о праве собственности.
• Брокерская комиссия в размере 2% (обычно): При покупке существующей недвижимости обычно взимается брокерская комиссия в размере 2% от покупной цены. В случае незапланированных проектов, реализуемых непосредственно застройщиком, эта плата не взимается.
• Комиссия в размере 4200-4,500 дирхамов ОАЭ: При покупке существующей недвижимости требуется «Свидетельство об отсутствии возражений» (NOC) от застройщика. Этот сбор покрывает административные расходы, связанные с передачей права собственности.
• Годовая плата за обслуживание: Это ежегодная плата за содержание мест общего пользования, таких как бассейны, тренажерные залы и инфраструктура зданий. Они сильно различаются в зависимости от местоположения, оборудования и площади и варьируются примерно от 15 до 40 дирхамов ОАЭ за квадратный фут.

Образцы расчетов

Пример 1-комнатной квартиры за 1,5 миллиона дирхамов ОАЭ (около 375 000 евро)

• Цена покупки: 1 500 000 дирхамов ОАЭ
• Комиссия за перевод DLD (4%): 60 000 дирхамов ОАЭ
• Плата за оформление титула: 580 дирхамов ОАЭ
• Комиссия NOC (приблизительно): 4200 дирхамов ОАЭ
• Общая стоимость (приблизительно): 1 564 780 дирхамов ОАЭ

Пример 2: Вилла за 5 миллионов дирхамов ОАЭ (около 1 250 000 евро)

• Цена покупки: 5 000 000 дирхамов ОАЭ
• Комиссия за перевод DLD (4%): 200 000 дирхамов ОАЭ
• Плата за оформление титула: 580 дирхамов ОАЭ
• Комиссия NOC (приблизительно): 4200 дирхамов ОАЭ
• Общая стоимость (приблизительно): 5 204 780 дирхамов ОАЭ

Налоги для немецких инвесторов — что действительно применимо

Вопрос налогов в Дубае является решающим фактором. Правила понятны и выгодны:

• 0% подоходный налог в ОАЭ: Вы не платите подоходный налог в ОАЭ с дохода от аренды вашей недвижимости в Дубае.
• Нет налога на недвижимость: Как в Германии, здесь нет ежегодного налога на недвижимость.
• Отсутствие налога на имущество: Владение недвижимостью в Дубае не облагается налогом на имущество.
• Отсутствие налога на прирост капитала: Прибыль от продажи недвижимости также не облагается налогом в ОАЭ.

Для немецких налогоплательщиков актуально соглашение об избежании двойного налогообложения (DTA) между Германией и ОАЭ. Согласно статье 6 DTA, право облагать налогом доход от недвижимого имущества принадлежит государству, в котором находится недвижимость, то есть ОАЭ. Поскольку ОАЭ не взимают налоги с дохода от аренды, по закону они не облагаются налогом для резидентов Германии. В Германии доход подлежит только увеличению.

Актуальная информация о налоговом законодательстве необходима инвесторам для принятия обоснованных решений и минимизации налоговых рисков.

Финансирование для немцев — возможно до 65%

Финансирование Дубая для нерезидентов доступно в различных банках ОАЭ.

• Требования: Заявители должны предоставить подтверждение регулярного минимального дохода (обычно от 8 000 евро нетто в месяц), безупречного кредитного профиля (информация SCHUFA) и достаточного капитала.

Особенно когда речь идет о финансировании недвижимости в Дубае, рекомендуется иметь опытного партнера, который, будучи надежным партнером, поможет вам выбрать правильное финансовое решение и предложит лучшие условия.

• Процентные ставки 2025: Процентные ставки по ипотечным кредитам основаны на EIBOR (межбанковская ставка предложения Эмиратов) и обычно составляют от 4,5% до 6% годовых.
• Лимиты LTV для нерезидентов: Банки обычно финансируют до 65% покупной цены (от стоимости кредита) для нерезидентов. 35% покупной цены плюс дополнительные расходы должны вноситься в виде капитала.

Пример: финансирование недвижимости стоимостью 1,5 миллиона дирхамов

• Цена покупки: 1 500 000 дирхамов ОАЭ
• Максимальный размер займов (65%): 975 000 дирхамов ОАЭ
• Требуемый капитал (35%): 525 000 дирхамов ОАЭ
• Плюс дополнительные расходы (около 4,5%): 67 500 дирхамов ОАЭ
• Общая потребность в капитале: около 592 500 дирхамов ОАЭ

Процесс покупки шаг за шагом (реалистично, правильно)

Процесс покупки в Дубае стандартизирован и безопасен.

1. Выберите объект: Вы выбираете подходящую недвижимость — существующую недвижимость или строящийся проект в Дубае.
2. Соглашение о бронировании: Вы подписываете соглашение о бронировании и вносите залог (обычно 5-10%) для обеспечения безопасности квартиры.
3. SPA (договор купли-продажи): Фактический договор купли-продажи составляется и подписывается покупателем и продавцом (или застройщиком).
4. Оплата и условия: Для внеплановых проектов вы платите в соответствии с графиком платежей, указанным в SPA. При внесении первого взноса недвижимость регистрируется в предкадастровом реестре (Oqood).
5. Регистрация в DLD: Сделка официально зарегистрирована в Земельном департаменте Дубая.
6. Передача ключей: После полной оплаты и завершения строительства объекта вы получите ключи и документ, подтверждающий право собственности.

Процесс регистрации в Земельном департаменте Дубая (DLD)

Процесс регистрации в Земельном департаменте Дубая (DLD) занимает центральное место при покупке недвижимости в Дубае и обеспечивает законное владение вашей недвижимостью вам как покупателю. Как только вы решили купить дом, квартиру или виллу, после регистрации в DLD начинается официальная передача прав собственности. Это важный шаг для обеспечения ваших инвестиций на рынке недвижимости Дубая.

Для начала нужно подготовить все необходимые документы. Обычно это действительный паспорт, подписанный договор купли-продажи и — в случае существующей недвижимости — сертификат об отсутствии возражений (NOC) от застройщика. Эти документы служат основанием для регистрации вашей недвижимости в Земельном департаменте Дубая.

Следующий шаг — уплата установленного законом регистрационного сбора, который составляет 4% от стоимости недвижимости. Этот сбор сопоставим с налогом на передачу недвижимости в Германии и выплачивается непосредственно в DLD. После оплаты вы или ваш уполномоченный агент по недвижимости подаете все документы в DLD. Власти тщательно изучают документы, чтобы убедиться, что все требования к покупке недвижимости в Дубае соблюдены.

После успешной проверки недвижимость официально зарегистрирована в системе земельного кадастра Объединенных Арабских Эмиратов. Затем вы получите свидетельство о праве собственности, подтверждающее, что вы являетесь законным владельцем. Теперь процесс покупки завершен, и ваше право собственности на недвижимость в Дубае юридически закреплено.

Специально для покупателей из-за рубежа рекомендуется нанять опытного агента по недвижимости или специализированную компанию. Брокер со знанием рынка Дубая не только поможет вам выбрать подходящие предложения по недвижимости, но и проведет вас через весь процесс регистрации в DLD. Это гарантирует, что все требования и платежи будут соблюдены правильно, а покупка недвижимости в Дубае пройдет гладко.

Независимо от того, выбираете ли вы квартиру в Dubai Marina, виллу на острове Пальма Джумейра или дом в одном из перспективных районов, регистрация в Земельном департаменте Дубая является обязательной для всех типов недвижимости. Поэтому заранее узнайте текущие цены, тарифы и требования, чтобы безопасно и эффективно приобрести недвижимость своей мечты в Дубае.

На стадии или на стадии готовности — что лучше для немцев?

Выбор между готовым (готовым) и строящимся объектом (в стадии строительства) зависит от ваших целей. Недвижимость на стадии строительства предлагает инвесторам привлекательные преимущества, такие как скидки при раннем бронировании, специальные условия и высокий потенциал доходности, поскольку они дают возможность инвестировать в перспективные районы на раннем этапе и получать выгоду от будущего роста стоимости.

критерий

На стадии планирования

Готово (инвентарь)

возвращается

Более высокий потенциал создания стоимости до завершения проекта.

Немедленный доход от аренды с момента покупки.

риск

Возможны задержки в строительстве (минимизация с помощью RERA). Выбор застройщика имеет решающее значение.

Снижение риска, поскольку объект физически существует и его можно протестировать.

ликвидность

Гибкие планы платежей в период строительства защищают ликвидность.

Вся покупная цена должна быть оплачена немедленно или с помощью банковского финансирования.

награда

Часто на 10— 20% дешевле сопоставимой готовой недвижимости.

Цены основаны на текущей рыночной стоимости.

Для инвесторов, которые сосредоточены на росте капитала, покупка недвижимости на стадии строительства в Дубае часто является стратегически выгодным выбором. Для инвесторов, ориентированных на ценные бумаги и стремящихся к немедленному поступлению денежных средств, существующая недвижимость может оказаться полезной.

Золотая виза 2025 — требования к покупателям недвижимости

Покупка недвижимости может открыть вам путь к получению долгосрочной визы, так называемой «золотой визы».

• Минимальная инвестиция: Вы должны приобрести недвижимость стоимостью не менее 2 миллионов дирхамов ОАЭ (примерно 500 000 евро).
• преимущества: Золотая виза действительна в течение 10 лет, позволяет вам жить, работать и учиться в ОАЭ, а также спонсировать свою семью (супруга и детей). Нет необходимости постоянно проживать в стране.
• Финансирование: Недвижимость также может быть приобретена за счет финансирования, одобренного местным банком.

Лучшие места для немцев 2025

Выбор места имеет решающее значение для успеха инвестиций. Вышеуказанные районы предлагают широкий спектр инвестиционных возможностей, которые представляют собой привлекательные возможности как для начинающих, так и для опытных инвесторов. Вот некоторые из лучших районов для немецких инвесторов:

• Дубай Марина: Популярный среди экспатов, высокий спрос на аренду, роскошный образ жизни на набережной. Цены на 1-комнатные квартиры начинаются примерно с 350 000 евро.
• Центр Дубая: Престижное место с небоскребом Бурдж-Халифа и торговым центром Dubai Mall, высокая арендная плата при краткосрочной и долгосрочной аренде. Цены на студию начинаются примерно с 450 000 евро.
• Бизнес-Бэй: Современный деловой район на канале, недалеко от центра города. Привлекателен для профессионалов. Цены начинаются примерно с 300 000 евро.
• Поместье Дубай-Хиллз: Зеленый семейный поселок с полем для гольфа и виллами. Апартаменты примерно от 350 000 евро.
• Пальма Джумейра: Легендарный искусственный остров для роскошных домов с видом на море. Стоимость апартаментов начинается примерно с 600 000 евро.
• JVC (окружность деревни Джумейра): Очень популярен среди новичков благодаря отличному соотношению цены и качества и высокой доходности от аренды. Цены на студии начинаются примерно от 150 000 евро.

Вывод: выгодна ли программа Dubai 2025 немецким инвесторам?

Да, инвестирование в рынок недвижимости Дубая 2025 — стратегически разумное решение для немецких инвесторов. Рынок предлагает уникальное сочетание стабильности, высоких доходов, не облагаемых налогами, и строгой регулируемой среды, защищающей инвесторов. Высокий спрос, вызванный постоянным притоком экспатриантов и процветающим туризмом, обеспечивает стабильную занятость и стабильность цен. Четкая законодательная база и возможность приобрести полную собственность в качестве немца делают старт безопасным и прозрачным. В частности, опыт опытных немецких агентов по недвижимости в Дубае является решающим преимуществом, поскольку они выявляют эксклюзивные предложения, предоставляют профессиональные консультации и надежно поддерживают весь процесс покупки.

Обратитесь в компанию Life in Luxury за персональной консультацией на немецком языке, включая финансирование до 65%, эксклюзивные проекты перед запуском и полную поддержку при покупке в Дубае.

‍