Vastgoed kopen in Dubai als Duitser — kosten, belastingen en vereisten 2025

De vastgoedmarkt in Dubai is een van de meest aantrekkelijke bestemmingen geworden voor internationale investeerders, vooral als dynamische metropool met moderne infrastructuur en een bloeiende vastgoedmarkt. Vooral voor investeerders uit Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland (DACH-regio) biedt het emiraat een combinatie van hoge, belastingvrije rendementen, rechtszekerheid en een dynamische marktomgeving. Voor het kopen van onroerend goed in het buitenland is echter nauwkeurige kennis van de plaatselijke omstandigheden vereist. Deze gids geeft u alle feiten over de kosten, belastingen en vereisten voor het kopen van onroerend goed in Dubai in 2025.

Waarom investeren Duitsers in Dubai in 2025?

De interesse van Duitse investeerders in onroerend goed in Dubai blijft groot. Dit is te wijten aan vier fundamentele voordelen die het emiraat biedt:

• 0% belasting op huurinkomsten: Er is geen inkomstenbelasting in de VAE. De huurinkomsten van uw woning in Dubai zijn 100% belastingvrij. Dit maximaliseert uw cashflow en nettorendement aanzienlijk in vergelijking met locaties in Europa.
• Hoge rendementen: De huurmarkt in Dubai is sterk en gediversifieerd. Brutohuuropbrengsten tussen 6% en 8% per jaar zijn realistisch, afhankelijk van de locatie en het type woning. Deze rendementen zijn nauwelijks haalbaar op de Duitse markt.
• Stabiele economie en sterk gereguleerde markt: De economie van de VAE is robuust en groeit voortdurend. De vastgoedmarkt wordt nauwlettend gevolgd door de Real Estate Regulatory Agency (RERA), die zorgt voor transparantie en veiligheid voor kopers. Wetten zoals het escrow-systeem (escrow-accounts) beschermen fondsen van investeerders in off-plan projecten.
• Grote vraag van expats en toerisme: Als wereldwijd centrum voor zaken en toerisme trekt Dubai voortdurend professionals, ondernemers en bezoekers aan. Dit zorgt voor een constant grote vraag naar huurwoningen en minimaliseert het risico op leegstand.

Investeerders vinden bijzonder aantrekkelijke prijs-kwaliteitverhouding in populaire wijken zoals Jumeirah Village Circle (JVC) of Dubai Marina, omdat hier onroerend goed van hoge kwaliteit wordt aangeboden tegen een redelijke prijs in vergelijking met andere grote steden.

Vereisten voor het kopen van onroerend goed als Duitser

Het proces om als Duitser onroerend goed te kopen in Dubai is eenvoudig en transparant. Emigranten uit de DACH-regio (Duitsland, Oostenrijk, Zwitserland) kunnen als particulieren zonder beperkingen onroerend goed kopen in Dubai, op voorwaarde dat ze voldoen aan de lokale vastgoedrecht en wettelijke kaders. Een overzicht van de belangrijkste vereisten:

• Geen verblijfsvereiste: U hoeft geen inwoner van de VAE te zijn om een woning te kopen. De volledige aankoop van onroerend goed kan vanuit Duitsland worden uitgevoerd.
• 100% onroerend goed voor buitenlanders: In de zogenaamde „vrije zones” kunnen buitenlanders onbeperkt grondbezit verwerven, waarbij particulieren in deze gebieden volledige eigendomsrechten krijgen en hun rechten wettelijk veiligstellen via de inschrijving in het kadaster.
• Vereiste documenten: Het enige wat je nodig hebt om een aankoop te doen is een kopie van je geldige paspoort. Als onderdeel van het KYC-proces (Know Your Customer) kan ook een bewijs van adres en bron van geld vereist zijn.
• Minimumleeftijd en conformiteit: De minimumleeftijd voor het kopen van een woning is 21 jaar. Alle transacties zijn onderworpen aan het strikte nalevings- en antiwitwasbeleid van de VAE.

De onroerendgoedwetgeving in Dubai biedt particulieren uit de DACH-regio een duidelijk wettelijk kader bij de aankoop van onroerend goed en beschermt het eigendom en de eigendomsrechten van onroerend goed in de aangewezen vrije zones.

Kosten voor het kopen van onroerend goed in Dubai 2025

Naast de pure aankoopprijs zijn er extra kosten. Deze zijn transparant en wettelijk geregeld. Vooral bij het kopen van een huis in Dubai moet u er rekening mee houden dat de bijkomende kosten kunnen verschillen, afhankelijk van het type woning. De totale kosten van een appartement of huis in Dubai zijn als volgt.

Bijkomende aankoopkosten (officiële gegevens)

• 4% DLD-overdrachtskosten: Dit is de belangrijkste vergoeding die aan het Dubai Land Department (DLD) moet worden betaald. Het komt overeen met de Duitse overdrachtsbelasting en bedraagt 4% van de aankoopprijs.
• Vergoeding voor de eigendomsakte van 580 AED: Een administratiekosten voor de uitgifte van de eigendomsakte.
• 2% bemiddelingscommissie (gebruikelijk): Bij de aankoop van een bestaand onroerend goed is doorgaans een bemiddelingsprovisie van 2% van de aankoopprijs verschuldigd. Voor off-plan projecten die rechtstreeks van de ontwikkelaar komen, wordt deze vergoeding kwijtgescholden.
• 4.200-4.500 AED NOC-vergoeding: Bij de aankoop van een bestaand onroerend goed is een „No Objection Certificate” (NOC) van de ontwikkelaar vereist. Deze vergoeding dekt de administratieve kosten van de eigendomsoverdracht.
• Servicekosten per jaar: Dit zijn jaarlijkse vergoedingen voor het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes zoals zwembaden, sportscholen en gebouwinfrastructuur. Ze variëren sterk, afhankelijk van locatie, uitrusting en gebied en variëren tussen ongeveer 15 en 40 AED per vierkante voet.

Voorbeeldberekeningen

Voorbeeld 1:1-kamerappartement voor AED 1,5 miljoen (ongeveer 375.000€)

• Aankoopprijs: 1.500.000 AED
• DLD-overdrachtskosten (4%): AED 60.000
• Vergoeding van de eigendomsakte: 580 AED
• NOC-vergoeding (ongeveer): 4.200 AED
• Totale kosten (ongeveer): AED 1.564.780

Voorbeeld 2: Villa voor AED 5 miljoen (ongeveer €1.250.000)

• Aankoopprijs: 5.000.000 AED
• DLD-overdrachtskosten (4%): 200.000 AED
• Vergoeding van de eigendomsakte: 580 AED
• NOC-vergoeding (ongeveer): 4.200 AED
• Totale kosten (ongeveer): AED 5.204.780

Belastingen voor Duitse investeerders — wat is er echt van toepassing

De kwestie van de belastingen in Dubai is een doorslaggevende factor. De regels zijn duidelijk en nuttig:

• 0% inkomstenbelasting in de VAE: U betaalt in de VAE geen inkomstenbelasting over de huurinkomsten van uw woning in Dubai.
• Geen onroerendgoedbelasting: Er is geen jaarlijks terugkerende onroerendgoedbelasting zoals in Duitsland.
• Geen vermogensbelasting: Het bezit van onroerend goed in Dubai is niet onderworpen aan vermogensbelasting.
• Geen vermogenswinstbelasting: Winsten uit de verkoop van onroerend goed zijn ook belastingvrij in de VAE.

Voor Duitse belastingbetalers is de dubbelbelastingovereenkomst (DTA) tussen Duitsland en de VAE relevant. Volgens artikel 6 van de DTA wordt het recht om inkomsten uit onroerende goederen te belasten toegewezen aan de staat waarin het onroerend goed zich bevindt, namelijk de VAE. Aangezien de VAE geen belasting heft op huurinkomsten, blijven ze wettelijk belastingvrij voor inwoners van Duitsland. In Duitsland is het inkomen alleen onderhevig aan progressie.

Actuele informatie over belastingregels is essentieel voor beleggers om gefundeerde beslissingen te nemen en belastingrisico's tot een minimum te beperken.

Financiering voor Duitsers — tot 65% mogelijk

Financiering van Dubai voor niet-ingezetenen is beschikbaar bij verschillende banken in de VAE.

• Vereisten: Aanvragers moeten het bewijs leveren van een regelmatig minimuminkomen (meestal vanaf €8.000 netto/maand), een onberispelijk kredietprofiel (SCHUFA-informatie) en voldoende eigen vermogen.

Vooral als het gaat om vastgoedfinanciering in Dubai, is het aan te raden om een ervaren partner aan uw zijde te hebben die u als betrouwbare partner helpt bij het kiezen van de juiste financieringsoplossing en toegang biedt tot de beste voorwaarden.

• Rentetarieven 2025: De hypotheekrentetarieven zijn gebaseerd op EIBOR (Emirates Interbank Offered Rate) en liggen doorgaans tussen 4,5% en 6% per jaar.
• LTV-limieten voor niet-ingezetenen: Banken financieren over het algemeen tot 65% van de aankoopprijs (loan-to-value) voor niet-ingezetenen. 35% van de aankoopprijs plus bijkomende kosten moet als eigen vermogen worden bijgedragen.

Voorbeeld: Financiering van een onroerend goed van 1,5 miljoen AED

• Aankoopprijs: 1.500.000 AED
• Maximaal aantal leningen (65%): AED 975.000
• Vereist eigen vermogen (35%): AED 525.000
• Plus bijkomende kosten (ongeveer 4,5%): 67.500 AED
• Totale vereiste eigen vermogen: ongeveer AED 592.500

Koopproces stap voor stap (realistisch, correct)

Het aankoopproces in Dubai is gestandaardiseerd en veilig.

1. Selecteer het object: U kiest een geschikte woning — ofwel een bestaand pand ofwel een off-plan project in Dubai.
2. Reserveringsovereenkomst: U tekent een reserveringsovereenkomst en betaalt een aanbetaling (meestal 5-10%) om de accommodatie te garanderen.
3. SPA (verkoop- en koopovereenkomst): Het daadwerkelijke koopcontract wordt opgesteld en ondertekend door de koper en verkoper (of projectontwikkelaar).
4. Betaling en betaling: Voor projecten buiten het plan betaalt u volgens het betalingsschema dat is vastgelegd in de SPA. Bij de eerste termijn wordt het onroerend goed geregistreerd in het pre-kadastraal register (Oqood).
5. Inschrijven bij DLD: De transactie is officieel geregistreerd bij het Dubai Land Department.
6. Sleuteloverdracht: Na volledige betaling en oplevering van de woning ontvangt u de sleutels en de eigendomsakte.

Registratieproces van het Dubai Land Department (DLD)

Het registratieproces bij het Dubai Land Department (DLD) is een centraal onderdeel van de aankoop van onroerend goed in Dubai en zorgt ervoor dat u als koper legaal eigenaar bent van uw onroerend goed. Zodra u hebt besloten om een huis, appartement of villa te kopen, begint de officiële eigendomsoverdracht wanneer u zich registreert bij de DLD — een cruciale stap om uw investering in de vastgoedmarkt in Dubai veilig te stellen.

Eerst moet je alle benodigde documenten voorbereiden. Dit omvat meestal uw geldige paspoort, het ondertekende koopcontract en — in het geval van bestaande woningen — een certificaat van geen bezwaar (NOC) van de projectontwikkelaar. Deze documenten vormen de basis voor de registratie van uw eigendom bij het Dubai Land Department.

De volgende stap is de betaling van het wettelijk verplichte registratievergoeding, dat 4% van de waarde van het onroerend goed bedraagt. Deze vergoeding is vergelijkbaar met de overdrachtsbelasting in Duitsland en wordt rechtstreeks aan de DLD betaald. Na betaling dient u of uw erkende makelaar alle documenten in bij de DLD. De autoriteit controleert de documenten zorgvuldig om ervoor te zorgen dat aan alle vereisten voor het kopen van onroerend goed in Dubai wordt voldaan.

Na succesvolle verificatie wordt het onroerend goed officieel geregistreerd in het kadaster van de Verenigde Arabische Emiraten. U ontvangt dan de eigendomsakte, waaruit blijkt dat u de wettelijke eigenaar bent. Het aankoopproces is nu voltooid en uw eigendom van het onroerend goed in Dubai is wettelijk gegarandeerd.

Vooral voor kopers uit het buitenland is het aan te raden om een ervaren makelaar of een gespecialiseerd bedrijf in te schakelen. Een makelaar met marktkennis in Dubai helpt u niet alleen bij het selecteren van geschikte vastgoedaanbiedingen, maar begeleidt u ook bij het hele registratieproces bij de DLD. Dit zorgt ervoor dat aan alle vereisten en vergoedingen correct wordt voldaan en dat uw aankoop van onroerend goed in Dubai soepel verloopt.

Of u nu kiest voor een appartement in Dubai Marina, een villa in Palm Jumeirah of een huis in een van de opkomende districten, registratie bij het Dubai Land Department is verplicht voor alle soorten onroerend goed. Ontdek daarom in een vroeg stadium de huidige prijzen, tarieven en vereisten om uw droomhuis in Dubai veilig en efficiënt te kopen.

Off-plan versus klaar — wat is logischer voor Duitsers?

De beslissing tussen een afgewerkt (gereed) en een woning in aanbouw (buiten de planning) hangt af van uw doelstellingen. Onroerend goed zonder plan biedt investeerders aantrekkelijke voordelen, zoals vroegboekkortingen, speciale voorwaarden en een hoog rendementspotentieel, omdat ze de mogelijkheid bieden om vroeg te investeren in opkomende districten en te profiteren van toekomstige waardestijgingen.

criterium

Off-plan

Klaar (inventarisatie)

komt terug

Hoger potentieel voor waardecreatie tot voltooiing.

Directe huuropbrengsten vanaf het moment van aankoop.

risico

Vertragingen in de bouw mogelijk (tot een minimum beperkt door RERA). De selectie van projectontwikkelaars is cruciaal.

Lager risico omdat het object fysiek bestaat en getest kan worden.

liquiditeit

Flexibele betalingsplannen gedurende de bouwperiode beschermen de liquiditeit.

De volledige aankoopprijs moet onmiddellijk of via bankfinanciering worden betaald.

prijs

Vaak 10-20% goedkoper dan vergelijkbare afgewerkte eigendommen.

De prijzen zijn gebaseerd op de huidige marktwaarde.

Voor investeerders die zich richten op kapitaalgroei, is een aankoop buiten het plan in Dubai vaak de strategisch betere keuze. Voor op veiligheid gerichte beleggers die op zoek zijn naar onmiddellijke cashflow, kan een bestaand onroerend goed nuttig zijn.

Golden Visa 2025 — Vereisten voor kopers van onroerend goed

Het kopen van een woning kan de weg vrijmaken voor het verkrijgen van een visum voor lange termijn, het zogenaamde gouden visum.

• Minimale investering: U moet een woning kopen ter waarde van minstens AED 2 miljoen (ongeveer €500.000).
• voordelen: Het gouden visum is 10 jaar geldig, stelt u in staat om in de VAE te wonen, te werken en te studeren en u kunt uw gezin (echtgenoot en kinderen) sponsoren. Er is geen verplichting om permanent in het land te verblijven.
• Financiering: Het onroerend goed kan ook worden gekocht via financiering die is goedgekeurd door een lokale bank.

Beste locaties voor Duitsers 2025

De locatiekeuze is bepalend voor het succes van de investering. De genoemde districten bieden een breed scala aan investeringsmogelijkheden, die aantrekkelijke kansen bieden voor zowel beginnende als ervaren investeerders. Hier zijn enkele van de beste buurten voor Duitse investeerders:

• De jachthaven van Dubai: Populair bij expats, grote vraag naar huurwoningen, luxe levensstijl aan het water. De prijzen voor appartementen met 1 kamer beginnen bij ongeveer 350.000€.
• In het centrum van Dubai: Prestigieuze locatie met Burj Khalifa en Dubai Mall, hoge huurprijzen voor korte en lange termijn verhuur. Prijzen vanaf ongeveer 450.000€ voor een studio.
• Business Bay: Moderne zakenwijk aan het kanaal, vlakbij het centrum. Aantrekkelijk voor professionals. Prijzen vanaf ongeveer 300.000€.
• Landgoed Dubai Hills: Groene, gezinsvriendelijke gemeenschap met golfbaan en villa's. Appartementen vanaf ongeveer 350.000€.
• Palm Jumeirah: Iconisch kunstmatig eiland voor luxe huizen met zeezicht. Appartementen beginnen bij ongeveer 600.000€.
• JVC (Jumeirah Village Circle): Zeer populair bij beginners vanwege de uitstekende prijs-prestatieverhoudingen en hoge huuropbrengsten. De prijzen voor studio's beginnen bij ongeveer 150.000€.

Conclusie — Is Dubai 2025 de moeite waard voor Duitse investeerders?

Ja, investeren in de vastgoedmarkt van Dubai 2025 is een strategisch verstandige beslissing voor Duitse investeerders. De markt biedt een unieke combinatie van stabiliteit, hoge belastingvrije rendementen en een sterk gereguleerde omgeving die beleggers beschermt. De grote vraag als gevolg van de gestage toestroom van expats en het bloeiende toerisme zorgen voor een solide bezettingsgraad en waardestabiliteit. Het duidelijke wettelijk kader en de mogelijkheid om als Duitser volledig eigenaar te worden, maken de start veilig en transparant. Vooral de ervaring van ervaren Duitse makelaars in Dubai is een doorslaggevend voordeel, aangezien zij exclusieve aanbiedingen identificeren, professioneel advies geven en het hele aankoopproces op betrouwbare wijze ondersteunen.

Neem contact op met Life in Luxury voor persoonlijk advies in het Duits — inclusief financiering tot 65%, exclusieve projecten vóór de lancering en volledige aankoopondersteuning in Dubai.

‍