شراء عقار في دبي كألماني - التكاليف والضرائب والمتطلبات 2025

أصبح سوق العقارات في دبي أحد الوجهات الأكثر جاذبية للمستثمرين الدوليين - لا سيما كمدينة ديناميكية ذات بنية تحتية حديثة وسوق عقاري مزدهر. تقدم الإمارة مزيجًا من العوائد المرتفعة والمعفاة من الضرائب والأمن القانوني وبيئة السوق الديناميكية، خاصة بالنسبة للمستثمرين من ألمانيا والنمسا وسويسرا (منطقة DACH). ومع ذلك، يتطلب شراء العقارات في الخارج معرفة دقيقة بالظروف المحلية. يوفر لك هذا الدليل جميع الحقائق حول التكاليف والضرائب ومتطلبات شراء العقارات في دبي في عام 2025.

لماذا يستثمر الألمان في دبي عام 2025؟

لا يزال اهتمام المستثمرين الألمان بعقارات دبي مرتفعًا. ويرجع ذلك إلى أربع مزايا أساسية تقدمها الإمارة:

• ضريبة 0% على دخل الإيجار: لا توجد ضريبة دخل في الإمارات العربية المتحدة. دخل الإيجار الناتج عن عقارك في دبي معفى من الضرائب بنسبة 100٪. هذا يزيد بشكل كبير من التدفق النقدي وصافي العائد مقارنة بالمواقع في أوروبا.
• عوائد عالية: سوق الإيجار في دبي قوي ومتنوع. تعتبر عائدات الإيجار الإجمالية التي تتراوح بين 6٪ و 8٪ سنويًا واقعية، اعتمادًا على موقع ونوع العقار. هذه العوائد بالكاد يمكن تحقيقها في السوق الألمانية.
• اقتصاد مستقر وسوق منظم بشدة: الاقتصاد الإماراتي قوي وينمو باستمرار. تتم مراقبة سوق العقارات عن كثب من قبل وكالة تنظيم العقارات (RERA)، والتي تضمن الشفافية والأمان للمشترين. قوانين مثل نظام الضمان (حسابات الضمان) تحمي أموال المستثمرين في المشاريع خارج الخطة.
• ارتفاع الطلب من المغتربين والسياحة: كمركز عالمي للأعمال والسياحة، تجذب دبي باستمرار المهنيين ورجال الأعمال والزوار. وهذا يضمن ارتفاع الطلب باستمرار على أماكن الإقامة المؤجرة ويقلل من مخاطر الشغور.

يجد المستثمرون قيمة جذابة بشكل خاص مقابل المال في المناطق الشعبية مثل دائرة قرية الجميرا (JVC) أو مرسى دبي، حيث يتم تقديم عقارات عالية الجودة هنا بسعر معتدل مقارنة بالمدن الكبرى الأخرى.

متطلبات شراء العقارات كألماني

عملية شراء العقارات في دبي كألماني بسيطة وشفافة. يمكن للمهاجرين من منطقة DACH (ألمانيا والنمسا وسويسرا) شراء العقارات في دبي كأفراد عاديين دون قيود، بشرط أن يمتثلوا لقوانين العقارات المحلية والأطر القانونية. نظرة عامة على أهم المتطلبات:

• لا توجد متطلبات الإقامة: ليس عليك أن تكون مقيمًا في الإمارات العربية المتحدة لشراء عقار. يمكن تنفيذ عملية شراء العقارات بالكامل من ألمانيا.
• عقار بنسبة 100% للأجانب: وفي ما يسمى بمناطق «التملك الحر»، يمكن للأجانب الحصول على ملكية غير مقيدة للأراضي، مع حصول الأفراد العاديين على حقوق الملكية الكاملة في هذه المناطق وتأمين حقوقهم بشكل قانوني من خلال تسجيل الأراضي.
• المستندات المطلوبة: كل ما تحتاجه لإجراء عملية شراء هو نسخة من جواز سفرك الساري. كجزء من عملية KYC (اعرف عميلك)، قد يلزم أيضًا إثبات العنوان ومصدر الأموال.
• الحد الأدنى للعمر والامتثال: الحد الأدنى لسن شراء عقار هو 21 عامًا. تخضع جميع المعاملات للامتثال الصارم وسياسات مكافحة غسيل الأموال في دولة الإمارات العربية المتحدة.

توفر قوانين العقارات في دبي للأفراد من منطقة DACH إطارًا قانونيًا واضحًا عند شراء العقارات وحماية ملكية العقارات وحقوق الملكية في مناطق التملك الحر المخصصة.

تكلفة شراء عقار في دبي 2025

بالإضافة إلى سعر الشراء النقي، هناك تكاليف إضافية. هذه شفافة وينظمها القانون. خاصة عند شراء منزل في دبي، يجب ملاحظة أن التكاليف الإضافية قد تختلف اعتمادًا على نوع العقار. التكاليف الإجمالية لشقة أو منزل في دبي هي كما يلي.

تكاليف شراء إضافية (بيانات رسمية)

• رسوم تحويل 4٪ من DLD: هذه هي الرسوم الأكثر أهمية التي يجب دفعها إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). وهي تتوافق مع ضريبة نقل العقارات الألمانية وتبلغ 4٪ من سعر الشراء.
• 580 درهمًا إماراتيًا رسوم سند الملكية: رسم إداري لإصدار سند الملكية.
• عمولة وساطة بنسبة 2٪ (عادية): عند شراء عقار قائم، عادة ما تكون عمولة الوساطة المستحقة بنسبة 2٪ من سعر الشراء. بالنسبة للمشاريع قيد الإنشاء مباشرة من المطور، يتم الإعفاء من هذه الرسوم.
• 4,200-4,500 درهم إماراتي رسوم عدم الممانعة: عند شراء عقار قائم، يلزم الحصول على «شهادة عدم ممانعة» (NOC) من المطور. تغطي هذه الرسوم التكاليف الإدارية لنقل الملكية.
• رسوم الخدمة في السنة: هذه رسوم سنوية لصيانة المناطق المشتركة مثل حمامات السباحة والصالات الرياضية والبنية التحتية للمباني. وهي تختلف اختلافًا كبيرًا حسب الموقع والمعدات والمنطقة وتتراوح بين حوالي 15 و 40 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع.

حسابات العينة

مثال 1: شقة بغرفة واحدة مقابل 1.5 مليون درهم (حوالي 375.000 يورو)

• سعر الشراء: 1,500,000 درهم إماراتي
• رسوم نقل ملكية الأراضي والأملاك في دبي (4%): 60,000 درهم إماراتي
• رسوم سند الملكية: 580 درهمًا إماراتيًا
• رسوم NOC (تقريبًا): 4,200 درهم إماراتي
• التكلفة الإجمالية (تقريبًا): 1,564,780 درهمًا إماراتيًا

مثال 2: فيلا مقابل 5 ملايين درهم (حوالي 1،250،000 يورو)

• سعر الشراء: 5,000,000 درهم إماراتي
• رسوم نقل DLD (4%): 200,000 درهم إماراتي
• رسوم سند الملكية: 580 درهمًا إماراتيًا
• رسوم NOC (تقريبًا): 4,200 درهم إماراتي
• التكلفة الإجمالية (تقريبًا): 5,204,780 درهمًا إماراتيًا

الضرائب للمستثمرين الألمان - ما ينطبق حقًا

تعتبر قضية ضرائب دبي عاملاً حاسماً. القواعد واضحة ومفيدة:

• ضريبة دخل بنسبة 0% في الإمارات العربية المتحدة: لا تدفع ضريبة الدخل في الإمارات العربية المتحدة على إيرادات الإيجار من الممتلكات الخاصة بك في دبي.
• لا توجد ضريبة عقارية: لا توجد ضريبة عقارية متكررة سنويًا كما هو الحال في ألمانيا.
• لا توجد ضريبة على الثروة: لا يخضع امتلاك العقارات في دبي لضريبة الثروة.
• لا توجد ضريبة على أرباح رأس المال: كما أن الأرباح من بيع عقار معفاة من الضرائب في الإمارات العربية المتحدة.

بالنسبة لدافعي الضرائب الألمان، تعتبر اتفاقية الازدواج الضريبي (DTA) بين ألمانيا والإمارات العربية المتحدة ذات صلة. وفقًا للمادة 6 من DTA، يتم تعيين الحق في فرض ضريبة على الدخل من الممتلكات غير المنقولة إلى الدولة التي يقع فيها العقار - أي الإمارات العربية المتحدة. نظرًا لأن الإمارات العربية المتحدة لا تفرض ضرائب على دخل الإيجار، فإنها تظل معفاة من الضرائب قانونًا للمقيمين في ألمانيا. في ألمانيا، يخضع الدخل للتقدم فقط.

تعد المعلومات المحدثة حول اللوائح الضريبية ضرورية للمستثمرين لاتخاذ قرارات راسخة وتقليل المخاطر الضريبية.

التمويل للألمان - ممكن بنسبة تصل إلى 65٪

تمويل دبي لغير المقيمين متاح في العديد من البنوك في الإمارات العربية المتحدة.

• المتطلبات: يجب على المتقدمين تقديم دليل على الحد الأدنى العادي للدخل (عادة من 8,000 يورو صافي/شهريًا)، وملف تعريف ائتماني لا تشوبه شائبة (معلومات SCHUFA) وحقوق ملكية كافية.

خاصة عندما يتعلق الأمر بالتمويل العقاري في دبي، فمن المستحسن أن يكون لديك شريك متمرس بجانبك، كشريك جدير بالثقة، يساعدك على اختيار حل التمويل المناسب ويوفر الوصول إلى أفضل الظروف.

• معدلات الفائدة 2025: تعتمد معدلات الفائدة على الرهن العقاري على EIBOR (السعر المعروض بين بنوك الإمارات) وتتراوح عادةً بين 4.5٪ و 6٪ سنويًا.
• حدود LTV لغير المقيمين: تمول البنوك عمومًا ما يصل إلى 65٪ من سعر الشراء (القرض إلى القيمة) لغير المقيمين. يجب المساهمة بنسبة 35٪ من سعر الشراء بالإضافة إلى التكاليف الإضافية كحقوق ملكية.

مثال: تمويل عقار بقيمة 1.5 مليون درهم

• سعر الشراء: 1,500,000 درهم إماراتي
• الحد الأقصى للقروض (65%): 975,000 درهم إماراتي
• الأسهم المطلوبة (35%): 525,000 درهم إماراتي
• بالإضافة إلى التكاليف الإضافية (حوالي 4.5٪): 67,500 درهم إماراتي
• إجمالي متطلبات الأسهم: حوالي 592,500 درهم إماراتي

عملية الشراء خطوة بخطوة (واقعية وصحيحة)

عملية الشراء في دبي موحدة وآمنة.

1. حدد الكائن: يمكنك اختيار عقار مناسب - إما عقار موجود أو مشروع قيد الإنشاء في دبي.
2. اتفاقية الحجز: تقوم بتوقيع اتفاقية حجز ودفع وديعة (عادة 5-10٪) لتأمين الوحدة.
3. SPA (اتفاقية البيع والشراء): يتم إعداد عقد الشراء الفعلي وتوقيعه من قبل المشتري والبائع (أو مطور العقارات).
4. الدفع والاستلام: بالنسبة للمشاريع التي لا تزال قيد الإنشاء، فإنك تدفع وفقًا لجدول الدفع المحدد في SPA. مع الدفعة الأولى، يتم تسجيل العقار في سجل ما قبل المسح العقاري (Oqood).
5. التسجيل مع DLD: تم تسجيل الصفقة رسميًا لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
6. تسليم المفتاح: بعد الدفع الكامل واستكمال العقار، سوف تتلقى المفاتيح وسند الملكية.

عملية التسجيل في دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)

تعد عملية التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) جزءًا أساسيًا من شراء العقارات في دبي وتضمن الملكية القانونية لممتلكاتك كمشتري. بمجرد أن تقرر شراء منزل أو شقة أو فيلا، يبدأ النقل الرسمي للملكية عند التسجيل في DLD - وهي خطوة حاسمة لتأمين استثمارك في سوق العقارات في دبي.

تحتاج أولاً إلى إعداد جميع المستندات اللازمة. يتضمن هذا عادةً جواز سفرك الساري وعقد الشراء الموقع - وفي حالة العقارات الحالية - شهادة عدم الممانعة (NOC) من مطور العقار. تشكل هذه المستندات الأساس لتسجيل الممتلكات الخاصة بك في دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

الخطوة التالية هي دفع رسوم التسجيل المطلوبة قانونًا، والتي تبلغ 4٪ من قيمة العقار. هذه الرسوم مماثلة لضريبة نقل العقارات في ألمانيا ويتم دفعها مباشرة إلى DLD. بعد الدفع، تقوم أنت أو وكيلك العقاري المعتمد بتقديم جميع المستندات إلى DLD. تقوم الهيئة بمراجعة المستندات بعناية لضمان تلبية جميع متطلبات شراء العقارات في دبي.

بعد التحقق الناجح، يتم تسجيل العقار رسميًا في نظام تسجيل الأراضي في الإمارات العربية المتحدة. ستحصل بعد ذلك على سند الملكية، الذي يوضح أنك المالك القانوني. اكتملت عملية الشراء الآن وأصبحت ملكيتك للعقار في دبي مضمونة قانونًا.

خاصة بالنسبة للمشترين من الخارج، يُنصح بتوظيف وكيل عقاري ذي خبرة أو شركة متخصصة. لن يساعدك الوسيط ذو المعرفة بالسوق في دبي في اختيار العروض العقارية المناسبة فحسب، بل سيرشدك أيضًا خلال عملية التسجيل بأكملها مع DLD. هذا يضمن تلبية جميع المتطلبات والرسوم بشكل صحيح وأن عملية شراء الممتلكات الخاصة بك في دبي تتم بسلاسة.

سواء اخترت شقة في دبي مارينا أو فيلا في نخلة جميرا أو منزلًا في إحدى المناطق الواعدة، فإن التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي إلزامي لجميع أنواع العقارات. لذلك، تعرف على الأسعار والرسوم والمتطلبات الحالية في وقت مبكر من أجل شراء عقار أحلامك في دبي بأمان وكفاءة.

خارج الخطة مقابل الاستعداد - أيهما أكثر منطقية بالنسبة للألمان؟

يعتمد القرار بين العقار النهائي (الجاهز) والعقار قيد الإنشاء (خارج الخطة) على أهدافك. تقدم العقارات قيد الإنشاء للمستثمرين مزايا جذابة مثل الخصومات المبكرة والشروط الخاصة وإمكانية العائد المرتفع، لأنها توفر الفرصة للاستثمار مبكرًا في المناطق الواعدة والاستفادة من الزيادات المستقبلية في القيمة.

معيار

خارج الخطة

جاهز (المخزون)

عائدات

إمكانية أعلى لخلق القيمة حتى الانتهاء.

دخل إيجار فوري من لحظة الشراء.

خطر

من الممكن حدوث تأخيرات في البناء (تم تقليلها بواسطة RERA). اختيار مطور العقارات أمر بالغ الأهمية.

مخاطر أقل لأن الكائن موجود فعليًا ويمكن اختباره.

سيولة

تعمل خطط الدفع المرنة خلال فترة البناء على حماية السيولة.

يجب دفع سعر الشراء بالكامل على الفور أو عن طريق التمويل المصرفي.

جائزة

غالبًا ما تكون أرخص بنسبة 10-20٪ من العقارات الجاهزة المماثلة.

تعتمد الأسعار على القيمة السوقية الحالية.

بالنسبة للمستثمرين الذين يركزون على نمو رأس المال، غالبًا ما تكون عملية الشراء خارج الخطة في دبي هي الخيار الأفضل استراتيجيًا. بالنسبة للمستثمرين المهتمين بالأمن الذين يبحثون عن تدفق نقدي فوري، يمكن أن يكون العقار الحالي مفيدًا.

الفيزا الذهبية 2025 - متطلبات مشتري العقارات

شراء عقار يمكن أن يمهد الطريق لك للحصول على تأشيرة طويلة الأجل، تسمى التأشيرة الذهبية.

• الحد الأدنى للاستثمار: يجب عليك شراء عقار بقيمة 2 مليون درهم على الأقل (حوالي 500,000 يورو).
• المزايا: التأشيرة الذهبية صالحة لمدة 10 سنوات، وتسمح لك بالعيش والعمل والدراسة في الإمارات العربية المتحدة، ويمكنك رعاية عائلتك (الزوج والأطفال). لا يوجد أي التزام بالإقامة الدائمة في الدولة.
• التمويل: يمكن أيضًا شراء العقار من خلال تمويل معتمد من بنك محلي.

أفضل المواقع للألمان 2025

اختيار الموقع أمر حاسم لنجاح الاستثمار. تقدم المناطق المذكورة مجموعة واسعة من الفرص الاستثمارية، والتي تمثل فرصًا جذابة لكل من المستثمرين المبتدئين وذوي الخبرة. فيما يلي بعض أفضل الأحياء للمستثمرين الألمان:

• مرسى دبي: رائج بين المغتربين، وارتفاع الطلب على الإيجار، ونمط الحياة الفاخر على الواجهة البحرية. تبدأ أسعار الشقق المكونة من غرفة واحدة من حوالي 350،000 يورو.
• وسط مدينة دبي: موقع مرموق مع برج خليفة ودبي مول، إيجارات عالية للإيجارات قصيرة وطويلة الأجل. تبدأ الأسعار من حوالي 450,000 يورو للاستوديو.
• الخليج التجاري: منطقة تجارية حديثة على القناة، بالقرب من وسط المدينة. جذابة للمحترفين. تبدأ الأسعار من حوالي 300,000 يورو.
• دبي هيلز استيت: مجتمع أخضر مناسب للعائلة مع ملعب جولف وفيلات. شقق تبدأ من حوالي 350،000 يورو.
• نخلة جميرا: جزيرة اصطناعية مميزة للمنازل الفاخرة المطلة على البحر. تبدأ الشقق من حوالي 600,000 يورو.
• JVC (دائرة قرية الجميرا): تحظى بشعبية كبيرة لدى المبتدئين بسبب نسب السعر والأداء الممتازة وعوائد الإيجار المرتفعة. تبدأ أسعار الاستوديوهات من حوالي 150،000 يورو.

الخلاصة - هل دبي 2025 جديرة بالاهتمام للمستثمرين الألمان؟

نعم، الاستثمار في سوق دبي 2025 هو قرار استراتيجي حكيم للمستثمرين الألمان. يقدم السوق مزيجًا فريدًا من الاستقرار والعوائد المرتفعة المعفاة من الضرائب والبيئة شديدة التنظيم التي تحمي المستثمرين. يضمن الطلب المرتفع بسبب التدفق المستمر للمغتربين والسياحة المزدهرة الإشغال القوي واستقرار القيمة. إن الإطار القانوني الواضح وفرصة الحصول على الملكية الكاملة كألماني تجعل البداية آمنة وشفافة. على وجه الخصوص، تعد تجربة وكلاء العقارات الألمان ذوي الخبرة في دبي ميزة حاسمة، حيث يحددون العروض الحصرية ويقدمون المشورة المهنية ويدعمون عملية الشراء بأكملها بشكل موثوق.

اتصل بـ Life in Luxury للحصول على المشورة الشخصية باللغة الألمانية - بما في ذلك تمويل يصل إلى 65٪ ومشاريع حصرية قبل الإطلاق ودعم الشراء الكامل في دبي.

‍