Dubái fuera del plan: bienes raíces: beneficios, riesgos y mejores proyectos para 2025

El Mercado inmobiliario de Dubái Seguirá atrayendo el interés de los inversores internacionales en 2025. Fuera de lo previsto, Dubái es un tema central para los inversores que buscan oportunidades atractivas en el dinámico y creciente mercado inmobiliario de los Estados Árabes Unidos. En Dubái, en particular, se centran en las propiedades no planificadas, ya que ofrecen precios de entrada atractivos, planes de pago flexibles y un alto potencial de revalorización. Si no se planifica, Dubái ofrece a los inversores de habla alemana la oportunidad de invertir en proyectos innovadores de nueva construcción en una fase temprana y beneficiarse del desarrollo del mercado.

Esta guía está dirigida a inversores de habla alemana que buscan información fundamentada y consejos prácticos sobre cómo comprar fuera de un plan en Dubái. Recibirá una descripción completa de las oportunidades, los riesgos y los mejores proyectos para 2025. El artículo explica en detalle qué significa el término «fuera del plan», los beneficios y los riesgos de los bienes inmuebles sin plan en Dubái y cómo puede beneficiarse de la protección reglamentaria y de las ventajas fiscales como inversor. Por lo tanto, Dubái fuera del plan es la opción ideal para cualquier persona que quiera acumular riqueza de forma estratégica y a largo plazo.

¿Qué significa «fuera del plan» en Dubái?

Definición y visión general del mercado

El término «fuera del plan» describe la compra de una propiedad directamente al desarrollador antes de que se complete. Una propiedad denominada «fuera del plan» es una propiedad que aún se encuentra en la fase de construcción o planificación y que se vende sobre la base de planos de construcción, visualizaciones de proyectos y conceptos. Por lo tanto, los inversores compran la propiedad basándose en los planos de construcción y las visualizaciones de los proyectos. A diferencia de comprar una propiedad existente que está lista para ser ocupada de inmediato, está invirtiendo en un proyecto futuro.

El modelo de proyecto fuera del plan es particularmente popular en un mercado de rápido crecimiento como Dubái. La variedad de proyectos y desarrollos abarca desde apartamentos, casas adosadas y villas hasta complejos residenciales a gran escala y distritos urbanos modernos. Los promotores inmobiliarios lo utilizan para financiar el desarrollo de nuevos distritos y complejos residenciales ultramodernos.

Planes de pago y depósitos típicos

Elegir la unidad correcta, ya sea un apartamento, una villa o una casa adosada, es crucial para el éxito a largo plazo de la inversión. El pago inicial suele ser del 10 al 20% del precio de compra. Muchos proyectos no planificados ofrecen planes de pago flexibles y sin intereses que están vinculados al progreso de la construcción o a intervalos fijos. Estos planes de pago (por ejemplo, 80/20) facilitan la puesta en marcha y ahorran liquidez, ya que la compra de una propiedad se puede financiar en varias fases. Los precios inmobiliarios fuera del plan suelen ser más atractivos que los de las propiedades existentes, lo que ofrece beneficios adicionales a los inversores.

Sitios y desarrolladores

Los lugares especialmente populares, como Emaar Beachfront, The Oasis, The Valley, City Walk o Jebel Ali Village, ofrecen oportunidades especiales debido a su ubicación estratégica y su potencial de creación de valor. Desarrolladores de renombre como Nakheel son conocidos por la calidad y fiabilidad de sus proyectos y ofrecen una seguridad adicional. Los proyectos modernos que no se planifican se caracterizan por sus comodidades de alta calidad y un concepto de vida innovador que aumenta significativamente los niveles de vida.

Marco legal y proceso

El proceso de venta se rige por marcos legales claros que protegen a los compradores al comprar una propiedad y garantizan la transparencia. La fase de construcción y planificación de un proyecto es decisiva para el posterior valor y la seguridad de la inversión, ya que influye significativamente en la calidad y el progreso del proyecto.

Ahora que ya sabe lo que significa «fuera del plan» en Dubái y las características especiales que ofrece el mercado, en la siguiente sección analizaremos a los principales desarrolladores que están dando forma al futuro de Dubái.

Los mejores desarrolladores de Dubái: ¿quién construye el futuro?

El desarrollo de propiedades fuera de planta en Dubái está significativamente influenciado por algunos de los promotores inmobiliarios más reconocidos de la región. Emaar Properties, Damac Properties y Nakheel son nombres que representan calidad, innovación y fiabilidad. Estos desarrolladores establecen estándares en lo que respecta a los entornos modernos de vida y trabajo en la ciudad.

Por ejemplo, Emaar Properties es conocida por proyectos icónicos como el Burj Khalifa y Dubai Hills Estate, mientras que Damac Properties impresiona con lujosas villas, casas adosadas y apartamentos en ubicaciones privilegiadas. Nakheel A su vez, desarrollos como Palm Jumeirah tienen un impacto duradero en el paisaje urbano de Dubái.

Para los inversores, estos desarrolladores ofrecen una amplia gama de propiedades fuera del plan, desde apartamentos exclusivos hasta espaciosas villas. Los muchos años de experiencia y la sólida posición de mercado de estas empresas garantizan la confianza y la seguridad a la hora de comprar una propiedad fuera del plan. Sus proyectos no solo son innovadores desde el punto de vista arquitectónico, sino que también ofrecen equipos de primera clase y planes de pago atractivos.

Cualquiera que quiera invertir en Dubái se beneficia de la fuerza innovadora y la reputación internacional de estos desarrolladores, que están configurando activamente el futuro de la ciudad.

En la siguiente sección, veremos los requisitos legales que deben tenerse en cuenta al comprar fuera de un plan en Dubái.

Requisitos legales para comprar fuera de un plan en Dubái

Proceso de compra: Acuerdo de compraventa (SPA)

La compra de una propiedad fuera del plan se lleva a cabo mediante la firma de un acuerdo de compra legalmente vinculante, el llamado Acuerdo de compraventa (SPA). Este documento regula todos los aspectos importantes, como los planes de pago, los plazos de construcción y las condiciones de entrega. Los compradores deben revisar cuidadosamente el SPA y, en caso de incertidumbre, consultar a un corredor o abogado experimentado que esté familiarizado con las condiciones locales.

Registro en el DLD: sistema Oqood

Un elemento clave es registrar la compra en el Departamento de Tierras de Dubái (DLD). El registro en la DLD a través del sistema Oqood es crucial para la protección legal del comprador. El sistema Oqood garantiza que la propiedad esté registrada oficialmente a nombre del comprador y que todas las transacciones se realicen de acuerdo con la normativa aplicable.

Cuentas de depósito en garantía y protección del comprador

Los compradores deben asegurarse de que todos los pagos se procesen a través de las cuentas de depósito en garantía exigidas por la ley. Esto asegura que el capital invertido esté protegido hasta que se complete el proyecto. El Departamento de Tierras de Dubái garantiza la transparencia y la seguridad jurídica en el mercado inmobiliario.

Quienes cumplen con estos requisitos legales sientan las bases para una inversión exitosa y segura en propiedades fuera de planta en Dubái.

En la siguiente sección, aprenderá qué aspectos fiscales y tasas deben tenerse en cuenta al comprar fuera de un plan en Dubái.

Impuestos y tasas: lo que los inversores deben saber

Dubái es particularmente atractivo para los inversoresporque no hay impuesto sobre el patrimonio ni impuesto sobre la renta sobre las ganancias inmobiliarias. Sin embargo, los compradores de propiedades fuera del plan deben vigilar los cargos en los que incurren.

Uno de los costos más importantes es la cuota de registro en el Departamento de Tierras de Dubái, que suele ser un porcentaje fijo del precio de compra. Esta tarifa es obligatoria para cada compra de bienes inmuebles en la ciudad y garantiza el registro oficial de la propiedad a nombre del comprador.

Además, según el plan de pago y el proyecto, puede haber otras tarifas más pequeñas, por ejemplo, por la emisión de documentos de propiedad o el uso de ciertos servicios. Es recomendable obtener información completa sobre todos los costos involucrados antes de realizar una compra e incluirlos en la planificación de la inversión.

Ahora que conoce el marco legal y fiscal, en la siguiente sección nos centraremos en los beneficios de los bienes inmuebles fuera de plan en Dubái.

Beneficios de los bienes inmuebles fuera del plan en Dubái

La decisión de invertir en bienes inmuebles fuera del plan en Dubái es atractiva para muchos debido a los beneficios específicos de una compra fuera del plan. Estos van mucho más allá de la mera compra de bienes inmuebles.

Precios de entrada más bajos

• Los desarrolladores suelen ofrecer sus proyectos en la fase inicial a precios que están significativamente por debajo del valor de mercado de una propiedad existente comparable. Esta ventaja de precio crea un punto de entrada ideal para los inversores.

Planes de pago flexibles y sin intereses

• Muchos proyectos no planificados en Dubái ofrecen planes de pago flexibles y sin intereses que están vinculados al progreso de la construcción o a intervalos fijos. El pago inicial suele ser solo del 10 al 20% del precio de compra. Los planes de pago como el 80/20 facilitan el inicio y ahorran liquidez.

Gran potencial de revalorización y rentabilidad de los alquileres

• Entre el momento de la compra y la finalización, el valor de la propiedad ya puede aumentar significativamente. De este modo, los inversores se dan cuenta de la revalorización del capital incluso antes de que la propiedad esté terminada. Una vez entregada, la propiedad se puede vender o alquilar de forma rentable para lograr una alta rentabilidad en Dubái. Es posible aumentar el valor a largo plazo y obtener atractivas rentabilidades de alquiler, especialmente en ubicaciones codiciadas y con promotores de renombre.

Beneficios tributarios

• En Dubái, no hay impuestos sobre los ingresos por alquileres ni sobre las ganancias de la venta de bienes inmuebles. Esto hace que las inversiones fuera del plan sean atractivas desde el punto de vista financiero, especialmente para los inversores internacionales.

Protección reglamentaria (RERA, cuentas de depósito en garantía)

• El mercado no planificado de Dubái está muy regulado. Los fondos de los compradores se depositan en cuentas de depósito en garantía y el promotor inmobiliario solo tiene acceso cuando se han completado las fases de construcción definidas. La Agencia Reguladora de Bienes Raíces (RERA) brinda seguridad y transparencia adicionales.

Construcción moderna, calidad y excelentes ubicaciones

• Cualquiera que compre un edificio nuevo en Dubái recibe propiedades de última generación, con equipos modernos e instalaciones comunes de alta calidad, como piscinas, gimnasios y parques. Los nuevos proyectos ofrecen un concepto de vivienda moderno y de primera clase y, a menudo, se construyen en distritos estratégicamente importantes.

Opción Golden Visa

• Una inversión en una propiedad con un valor de 2 millones de AED (aproximadamente 500 000 EUR) califica al comprador para obtener una Golden Visa para los Emiratos Árabes Unidos. Esta visa proporciona un permiso de residencia de 10 años y otros beneficios, incluso si la propiedad se compró fuera del plan.

¿Para quién son particularmente atractivas las inversiones fuera del plan?

• Las inversiones fuera del plan son especialmente adecuadas para los inversores a largo plazo que asumen riesgos y desean beneficiarse de un mayor valor, beneficios fiscales y modelos de pago flexibles.

Ahora que hemos analizado los beneficios, analicemos los posibles riesgos de comprar fuera de un plan en Dubái.

Riesgos y aspectos a los que los inversores deben prestar atención: compre Dubái de forma segura fuera del plan

A pesar de las muchas ventajas, una compra fuera del plan también implica riesgos, pero estos pueden gestionarse de manera eficaz mediante una revisión cuidadosa y un asesoramiento profesional.

Riesgos de los promotores inmobiliarios

• La elección del desarrollador es el factor más importante. Un desarrollador desconocido o poco fiable puede provocar deficiencias de calidad o, en el peor de los casos, el fracaso del proyecto. Por lo tanto, es esencial que el desarrollador lleve a cabo una diligencia debida y exhaustiva (trayectoria, estabilidad financiera, proyectos anteriores).

Demoras en los proyectos

• Es posible que se produzcan retrasos en la construcción. Si bien los contratos (SPA) suelen contener cláusulas para estos casos, los aplazamientos pueden afectar a la rentabilidad prevista, en particular debido a los riesgos que corren durante las fases de construcción y planificación. Sin embargo, los promotores inmobiliarios de renombre tienen un alto nivel de fiabilidad en la entrega.

ciclos de mercado

• El mercado inmobiliario está sujeto a ciclos. Una recesión podría reducir el potencial de apreciación esperado. Sin embargo, el mercado de Dubái ha demostrado ser extremadamente resiliente en los últimos años.

Protección legal

• La protección legal en Dubái se amplía considerablemente para proteger a los compradores. El Departamento de Tierras de Dubái (DLD) y la Agencia Reguladora Inmobiliaria (RERA) han implementado normas estrictas. Esto incluye las cuentas de depósito en garantía obligatorias, en las que se depositan todos los fondos de los compradores. El promotor inmobiliario solo tiene acceso a los fondos una vez que se hayan completado de forma demostrable las fases de construcción definidas. Esto minimiza significativamente el riesgo financiero para los inversores.

Trabajar con un consultor experimentado que conozca el mercado y pueda evaluar a los promotores inmobiliarios es la mejor protección contra los posibles riesgos.

Ahora que conoce los riesgos, analizaremos los temas de la sostenibilidad y la protección del medio ambiente en los proyectos planificados en Dubái en la siguiente sección.

Sostenibilidad y protección ambiental en proyectos fuera de plan

La sostenibilidad también es cada vez más importante en el mercado inmobiliario de Dubái. Muchos desarrolladores confían en métodos de construcción respetuosos con el medio ambiente y tecnologías innovadoras para nuevos proyectos fuera de lo previsto con el fin de minimizar su huella ecológica. Esto incluye el uso de energía renovable, la tecnología de construcción que ahorra energía y el uso de materiales sostenibles. El objetivo no es solo garantizar el valor de la propiedad a largo plazo, sino también mejorar la calidad de vida de los residentes.

Para los inversores que valoran la sostenibilidad, estos proyectos ofrecen una oportunidad atractiva para invertir de manera responsable. Las propiedades no planificadas que cumplen con las normas medioambientales no solo están preparadas para el futuro, sino que también atraen a un grupo objetivo cada vez mayor de inquilinos y compradores que valoran la vida y el trabajo sostenibles en Dubái.

Ahora que hemos considerado la importancia de la sostenibilidad, en la siguiente sección nos centraremos en las innovaciones tecnológicas en el mercado no planificado de Dubái.

Tecnología e innovación en el mercado inmobiliario desfasado de Dubái

El mercado inmobiliario improvisado de Dubái es pionero en lo que respecta al uso de tecnologías de vanguardia. Los desarrolladores utilizan herramientas innovadoras, como la realidad virtual, para dar a los compradores una impresión realista de la futura propiedad incluso antes de que esté terminada. La inteligencia artificial y el modelado de información de edificios (BIM) optimizan la planificación y la implementación de proyectos complejos, lo que conduce a una mayor calidad de construcción y a procesos más eficientes.

Para los inversores, esto significa que se benefician de un entorno de mercado progresivo que se centra en la transparencia, la eficiencia y la experiencia del cliente. quién invirtió en proyectos fuera de lo previsto en Dubái, se basa en una ciudad que hace un uso específico de las innovaciones tecnológicas para aumentar continuamente el valor y el atractivo de sus propiedades.

En la siguiente sección, presentamos los mejores proyectos y ubicaciones fuera de lo planeado en Dubái para 2025.

Los mejores proyectos fuera de lo previsto en Dubái 2025

Elegir la ubicación (ubicaciones) correcta es crucial para el éxito de su inversión, ya que las ubicaciones elegidas estratégicamente tienen una influencia significativa en el potencial de aumentar el valor y el atractivo de su propiedad. Hay varios distritos en Dubái que son particularmente interesantes para proyectos y desarrollos fuera de lo previsto:

• Puerto de Dubai Creek: Un vecindario prometedor frente al mar con vistas al horizonte del centro de la ciudad. Aquí se están desarrollando numerosos proyectos y desarrollos nuevos que prometen una alta calidad de vida y un gran potencial de creación de valor.
• Círculo de la aldea de Jumeirah (JVC): Popular entre los inversores por su excelente relación precio-rendimiento. La gran demanda de apartamentos de alquiler garantiza una excelente rentabilidad en este país. Los nuevos proyectos de casas adosadas y apartamentos ofrecen una amplia gama de opciones.
• Ciudad deportiva de Dubái: Distrito orientado al deporte con retornos atractivos, una comunidad activa y diversas oportunidades inmobiliarias para inversores y familias.
• Centro de Dubái y Bahía Empresarial: El corazón de la ciudad. Las inversiones aquí representan prestigio y una alta demanda constante por parte de inquilinos y compradores. Los proyectos fuera del plan son más raros aquí y, por lo tanto, son muy buscados.
• Finca Dubai Hills: Un oasis verde ideal para familias con un campo de golf. Los apartamentos y villas atraen a una clientela exigente y prometen ingresos de alquiler estables. Aquí se desarrollan constantemente nuevos desarrollos.
• Frente a la playa de Emaar: Proyectos exclusivos frente al mar que ofrecen una vida moderna y un estilo de vida similar al de un influencer.
• El oasis: Un distrito estratégicamente ubicado con desarrollos de alta calidad y un gran potencial de crecimiento.
• El valle: Conocido por sus proyectos residenciales modernos y por la mejora del valor a largo plazo, con atractivas opciones de villas y casas adosadas.
• Paseo por la ciudad: Un distrito urbano moderno con proyectos de estilo de vida de alta calidad y una amplia gama de actividades de ocio.
• Pueblo de Jebel Ali: Un nuevo desarrollo de Nakheel, que se destaca como una importante zona residencial con proyectos modernos.

En estos proyectos y desarrollos, los compradores encontrarán una amplia gama de tipos de propiedades, como villas, casas adosadas y apartamentos, de modo que la propiedad adecuada esté disponible para cada necesidad y destino de inversión.

Los apartamentos de 1 o 2 habitaciones son especialmente adecuados para los inversores, ya que atraen al mayor grupo objetivo de inquilinos y son fáciles de volver a vender. Una estrategia de salida clara (ya sea alquilarlos a largo plazo o venderlos una vez finalizados) debería formar parte de las consideraciones desde el principio.

Ahora que conoces las mejores ubicaciones y proyectos, en la siguiente sección analizaremos los Financiamiento inmobiliario, Perspectivas de rendimiento y cifras de inversiones fuera de los planes en Dubái.

Rendimiento y cifras: ¿Vale realmente la pena ir fuera de los planes en Dubái?

Las cifras hablan por sí solas. La rentabilidad bruta esperada de los alquileres inmobiliarios en Dubái una vez finalizados es realista del 6 al 8%. En comparación con muchas de las principales ciudades europeas, donde la rentabilidad del 2 al 4% es la norma, esto resulta extremadamente atractivo. Además, las propiedades no planificadas en Dubái ofrecen un importante potencial de crecimiento del capital, lo que resulta especialmente interesante para los inversores a largo plazo. El potencial de crecimiento del mercado inmobiliario de Dubái Al hacerlo, supera significativamente a muchos otros mercados internacionales.

Sin embargo, la ventaja decisiva reside en el tratamiento fiscal. En los Emiratos Árabes Unidos, hay 0% de impuesto sobre la renta sobre los ingresos por alquiler. Su devolución no se reduce mediante deducciones. Las ganancias de la venta de la propiedad también están libres de impuestos. Para los inversores de Alemania, Austria y Suiza, esto representa una enorme ventaja para la acumulación de riqueza a largo plazo. La combinación de un aumento de valor durante la fase de construcción y los consiguientes ingresos por alquileres libres de impuestos hacen que las propiedades inmobiliarias en Dubái no planificadas sean muy atractivas desde el punto de vista financiero.

Ahora que conoce las perspectivas de rentabilidad, la siguiente sección le indicará para quién son especialmente adecuados los bienes inmuebles fuera del plan en Dubái.

¿Para quién son adecuados los bienes inmuebles fuera del plan en Dubái?

Comprar una propiedad fuera del plan no es la opción correcta para todos los inversores. Sin embargo, los compradores de Dubái se benefician de la protección legal, los planes de pago flexibles y los mecanismos de seguridad que refuerzan la confianza a la hora de comprar propiedades fuera de lo previsto. Este tipo de inversión es especialmente adecuado para distintos perfiles de inversores, ya que las propiedades no planificadas ofrecen ubicaciones atractivas, modelos de pago flexibles y un alto potencial de revalorización:

• Inversores a largo plazo: Inversores que tengan un horizonte de inversión de al menos tres a cinco años y quieran beneficiarse del crecimiento del valor del mercado dinámico.
• Inversores de Alemania, Austria y Suiza: Inversores que desean diversificar su cartera geográficamente y beneficiarse de los beneficios fiscales de Dubái.
• Inversores que se centran en la creación de riqueza: Personas que desean acumular riqueza de forma activa mediante el apalancamiento de los planes de pago y el potencial de revalorización.

Ahora que sabe para quién son especialmente adecuadas las inversiones fuera del plan, resumimos los puntos más importantes en la conclusión final.

Conclusión + Llamado a la acción

El sector inmobiliario fuera de plan en Dubái ofrece a los inversores de habla alemana una oportunidad excepcional en 2025. Entre las ventajas de comprar una propiedad en Dubái fuera del plan inicial figuran unos precios de entrada más bajos, unos planes de pago flexibles y sin intereses y el importante potencial de crecimiento del capital y del valor a largo plazo. Al mismo tiempo, Dubái ofrece un mercado transparente y altamente regulado que minimiza los riesgos para los compradores. Para un inversor a largo plazo que quiera diversificar su capital y beneficiarse de un entorno favorable a los impuestos, una propiedad en Dubái que no esté planificada es una excelente opción.

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