Herencia de inmuebles en Dubái: por qué los propietarios de la región DACH necesitan un testamento en el DIFC

Este artículo tiene fines informativos generales y no sustituye el asesoramiento legal o fiscal. Toda la información se refiere a la fecha indicada anteriormente. La situación jurídica, las tasas y los procedimientos pueden cambiar.

Antes de comprar, los inversores de Alemania, Austria y Suiza analizan la rentabilidad, la ubicación y la promotora. Sin embargo, casi nadie se hace una pregunta: ¿qué sucede con la propiedad si el propietario fallece?

La respuesta es incómoda. Su testamento redactado en Alemania no regula automáticamente su apartamento en Dubái. Para los inmuebles situados en los EAU rige un ordenamiento jurídico propio que, en caso de duda, prevalece. Quien no lo regula, deja a su familia un proceso ante un tribunal extranjero, en un idioma desconocido y con el patrimonio bloqueado.

Este artículo explica por qué ocurre esto, qué instrumento existe para evitarlo y cuánto cuesta concretamente.

Lo más importante en resumen

• Para los inmuebles en los EAU, según el artículo 17, apartado 5, del Código Civil de los EAU, prevalece la legislación de los EAU, incluso frente a un testamento extranjero.
• Sin un testamento registrado, los tribunales locales del emirato donde se encuentre el activo decidirán sobre el mismo.
• El testamento DIFC es un testamento en inglés, basado en el derecho consuetudinario (Common Law), creado específicamente para no musulmanes con activos en los EAU.
• No es necesario tener residencia o visado en los EAU para realizar el registro. La certificación se realiza mediante una videollamada.
• Los EAU no aplican impuestos sobre sucesiones. Alemania sí, y sobre el patrimonio mundial total.

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Por qué su testamento alemán no es suficiente en Dubái

Qué regula el Reglamento de sucesiones de la UE

Desde el 17 de agosto de 2015, el Reglamento (UE) n.º 650/2012 relativo a las sucesiones es aplicable en Alemania y Austria. Este vincula la sucesión a la residencia habitual del causante. Su principio básico es la unidad de la sucesión: toda la herencia debe estar sujeta a una única ley sucesoria, independientemente del tipo de activos y de si se encuentran en otro Estado miembro o en un tercer país. Además, el causante puede elegir la ley de su Estado de origen.

Desde la perspectiva alemana y austriaca, el asunto está claro. Para el inmueble en Dubái se aplica la misma ley sucesoria que para la casa en Múnich o la cartera de valores en Viena.

Por qué esto no sirve de nada en Dubái

El reglamento solo vincula a los Estados miembros. Los Emiratos Árabes Unidos son un tercer país. Desde el punto de vista de los EAU, se aplica su propio derecho internacional privado, lo que conduce a un resultado diferente.

Es determinante el artículo 17 de la Ley Federal n.º 5 de 1985 sobre transacciones civiles, modificada por el Decreto-Ley n.º 30 de 2020. El apartado 1 somete la sucesión, en principio, a la ley del causante. Sin embargo, el apartado 5 contiene una restricción de efecto considerable: para el testamento de un extranjero sobre sus inmuebles situados en el Estado, prevalece la ley de los EAU. Por lo tanto, para el inmueble en sí, el resultado es que la ley sucesoria de Dubái es la que prevalece.

En la práctica, esto significa que lo que usted disponga en su testamento alemán sobre su propiedad en Dubái no tiene por qué ser ejecutado directamente por un tribunal de los EAU. Un certificado sucesorio alemán o un certificado sucesorio europeo no se reconocen automáticamente en los EAU. Se produce una división sucesoria de facto: las autoridades de su país de origen y las de Dubái evalúan el mismo caso sucesorio bajo leyes diferentes.

Lo que está vigente desde 2023 y lo que no

El 1 de febrero de 2023 entró en vigor el Decreto-Ley Federal n.º 41 de 2022 sobre el estado civil para no musulmanes, lo cual ha mejorado significativamente la situación. El artículo 11 otorga al testador el derecho a disponer libremente de todos sus bienes en el Estado. Si no existe testamento, el cónyuge supérstite recibe la mitad y la otra mitad se divide a partes iguales entre los hijos, sin distinción entre hijos e hijas. Para un matrimonio con hijos, esto supone una distribución del 50 por ciento para cada parte. Además, según el artículo 11, apartado 3, los herederos de un extranjero pueden solicitar la aplicación de la ley de su país de origen, siempre que un testamento registrado no disponga lo contrario.

Esto no se aplica a los testadores musulmanes. En su caso, la distribución de la herencia sigue rigiéndose por la Sharia, en la que los hijos suelen recibir el doble de la parte que las hijas y la libertad de testar es limitada. Por tanto, el estatus del testador es el factor determinante inicial y debe estar debidamente documentado.

Sin embargo, en ambos casos existe el mismo problema fundamental. Sin testamento, la distribución sigue cuotas legales rígidas. Lo que en la región DACH se considera algo natural, como proteger primero al cónyuge superviviente mediante un testamento recíproco (Berliner Testament), no puede replicarse de esta manera.

El punto decisivo para los bienes inmuebles se encuentra en el ámbito de aplicación de la ley. Esta se aplica expresamente sin perjuicio de los artículos 12, 13, 15, 16 y 17 del Código Civil de 1985. Por tanto, el artículo 17 permanece inalterado y, en lo que respecta a los bienes inmuebles, prevalece la ley de los EAU.

Para los bienes muebles, la situación jurídica se ha flexibilizado. Para el inmueble en sí, que suele ser el activo principal de un inversor, esto solo se aplica de forma limitada. Precisamente por eso, un testamento registrado localmente sigue siendo el instrumento más fiable.

Lo que sucede realmente mientras tanto

Tras el fallecimiento del propietario, las disposiciones sobre el inmueble quedan bloqueadas hasta que se identifique a los herederos o a los beneficiarios designados en el testamento.

Las cuentas bancarias en los EAU se congelan hasta que se aclare la sucesión legal. En el caso de cuentas conjuntas, los titulares restantes deben informar al banco en un plazo de diez días.

Los procedimientos ante los tribunales de Dubái se llevan a cabo en árabe. Los documentos extranjeros deben presentarse legalizados y traducidos.

Si existe una financiación vigente, el Registro de la Propiedad exige un certificado de no objeción del banco antes de poder realizar cualquier cambio de titularidad.

El testamento DIFC: estructura, requisitos y costes

El Servicio de Testamentos de los Tribunales del DIFC es una institución conjunta del Gobierno de Dubái y los tribunales del DIFC (Centro Financiero Internacional de Dubái). Fue creado mediante la Resolución n.º 4 de 2014 y ratificado por la Ley de Dubái n.º 15 de 2017 sobre la administración de sucesiones y la ejecución de testamentos de no musulmanes. Esta ley contempla un registro de testamentos para no musulmanes tanto en los tribunales de Dubái como en los tribunales del DIFC.

La diferencia con la vía local es de carácter práctico. El testamento del DIFC se redacta en inglés, sigue los principios del derecho consuetudinario (Common Law) y, por tanto, es mucho más fácil de entender y gestionar para los inversores de la región DACH.

Quién puede registrar un testamento en el DIFC

• Usted no es musulmán y nunca lo ha sido.
• Usted tiene al menos 21 años de edad.
• Usted posee bienes en los EAU o tiene hijos menores de edad que viven allí con usted.

No es necesario tener residencia en los EAU. Tampoco se requiere visado. Para los inversores de Alemania, Austria y Suiza que poseen una unidad sobre plano sin haber vivido nunca allí, este es precisamente el punto decisivo.

Tipos de testamento y tasas

Fuente: DIFC Courts, Schedule of Fees, artículo IX. Actualizado el 3 de agosto de 2026. Las tasas de los tribunales del DIFC no están sujetas al IVA. Cualquier modificación posterior tiene un coste de 550 AED por testamento. A cada tasa se le aplica un cargo por reserva que se descuenta de la tarifa de servicio, pero que no se reembolsa en caso de cancelación. Los honorarios de los abogados no están incluidos y se facturan por separado.

Para la mayoría de los inversores de la región DACH con una o dos propiedades y sin otros activos en los EAU, el Property Will es la solución ideal. Quienes adquieren propiedades de forma recurrente o poseen cuentas y participaciones locales obtendrán mejores resultados con un Full Will. La razón reside en un detalle que permite ahorrar costes considerables a largo plazo.

La diferencia que importa en las propiedades sobre plano

Un Property Will cubre exclusivamente los inmuebles que figuran nominalmente en el momento del registro. Si adquiere otra unidad más adelante, deberá registrar un nuevo testamento. Por el contrario, un Full Will abarca la totalidad de los bienes muebles e inmuebles en la jurisdicción establecida en el momento del fallecimiento, independientemente de si fueron mencionados durante el registro.

Para los compradores sobre plano, existe otro aspecto relevante que casi nadie conoce. Una unidad en construcción puede incluirse en un Property Will tan pronto como se disponga del certificado Oqood de la RERA. No es necesario contar con una escritura de propiedad (Title Deed). En el caso del Full Will, no se requiere ninguna prueba de propiedad en el momento del registro.

De este modo, la protección no solo es posible tras la entrega de llaves, sino poco después de la reserva. Quien invierte hoy en un proyecto de nuestro cartera de proyectos puede gestionar su sucesión paralelamente al pago de la primera cuota, en lugar de esperar tres o cuatro años hasta la entrega.

Cómo funciona el registro

1. Redactar el testamento. Es posible utilizar un borrador propio, una de las plantillas en línea del Wills Service o contratar a un redactor de testamentos (Wills Draftsman) registrado. El Property Will, el Business Owners Will y el Financial Assets Will deben crearse exclusivamente a través de la plantilla en línea.
2. Subir la documentación. Pasaporte, Emirates ID (si procede) y copias de los pasaportes de los dos testigos. Para el Property Will, se debe añadir el Title Deed o el certificado Oqood de cada propiedad.
3. Reservar cita y pagar la tasa. La reserva se realiza a través del portal en línea del Wills Service. La cita puede realizarse en línea o en persona en las oficinas de los tribunales del DIFC.
4. Asistir a la cita por videoconferencia. El testador y dos testigos participan por videoconferencia desde cualquier lugar del mundo. Los testigos deben ser mayores de 21 años y no pueden ser beneficiarios, tutores ni cónyuges de estos.
5. Firmar electrónicamente. La cita dura unos veinte minutos. El testamento firmado electrónicamente se considera el original; no se conserva ninguna versión en papel. Una copia estará disponible para su descarga inmediatamente después de la cita.

Nota práctica para inversores de habla alemana

El Wills Service de los tribunales del DIFC no admite intérpretes ni poderes notariales durante la certificación. El testador y los testigos deben ser capaces de seguir la cita en inglés.

Si no se siente seguro al respecto, le recomendamos revisar el borrador por completo con antelación con ayuda de alguien que hable alemán, de modo que durante la cita solo sea necesario confirmar el contenido.

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Qué sucede realmente en caso de fallecimiento

Si existe un testamento registrado en el DIFC, el proceso es ordenado y, por lo general, mucho más rápido que si no lo hubiera.

1. El albacea designado presenta el certificado de defunción ante los tribunales del DIFC y es guiado a través del procedimiento de validación testamentaria (probate).
2. El tribunal emite la concesión de validación testamentaria (Grant of Probate). La tasa es de 1.500 USD. Si el caso es claro, la resolución suele emitirse en pocas semanas, según los tribunales del DIFC.
3. Con la resolución judicial y la carta correspondiente dirigida al Departamento de Tierras de Dubái, la propiedad se transfiere a nombre de los beneficiarios.

Los costes de la transferencia son la parte más llevadera del proceso. El Departamento de Tierras de Dubái cobra 1.000 AED por propiedad por la transferencia de titularidad en caso de herencia, más 250 AED por la emisión del título de propiedad, además de las tasas por los planos de situación y los servicios de gestión. La tasa de transferencia habitual del cuatro por ciento, que se aplica en las ventas, no se cobra en caso de herencia.

Entre los requisitos se incluyen la declaración judicial de herederos, la carta del tribunal al Departamento de Tierras de Dubái, los documentos de identidad de todos los herederos y un certificado de no objeción del banco financiador, si el inmueble tiene cargas, o del promotor, si existe un contrato de compraventa vigente sobre una unidad sobre plano. Hemos desglosado cómo se componen los costes adicionales en Dubái en nuestro artículo sobre los costes de compra y tasas del DLD .

Impuestos: Dubái no cobra ninguno, pero su país de origen podría hacerlo

Los Emiratos Árabes Unidos no tienen impuesto de sucesiones. Sin embargo, esto no dice nada sobre la carga fiscal en su país de origen, y es precisamente aquí donde Alemania, Austria y Suiza difieren considerablemente.

Alemania

Según la Ley de Impuesto de Sucesiones y Donaciones, existe una obligación fiscal ilimitada si el causante o el beneficiario son residentes nacionales. Se considera residente nacional, en particular, a quien tiene su domicilio o residencia habitual en el país. Esto abarca todo el patrimonio mundial, incluida la propiedad en Dubái.

No existe un convenio de doble imposición para el impuesto de sucesiones entre Alemania y los EAU. Alemania solo mantiene acuerdos especiales de este tipo con Dinamarca, Francia, Grecia, Suecia, Suiza y los Estados Unidos. Dado que los EAU no recaudan impuestos de sucesiones, tampoco existe un impuesto extranjero que pueda deducirse según el párrafo 21 de la Ley de Impuesto de Sucesiones (ErbStG). Por lo tanto, el valor de la propiedad en Dubái se incluye íntegramente en la base imponible alemana.

Las exenciones personales siguen vigentes. Para los cónyuges es de 500.000 euros, y para los hijos de 400.000 euros por cada progenitor.

Un punto ha cambiado a favor de los inversores. El párrafo 13d de la Ley de Impuesto de Sucesiones (ErbStG) concede una reducción de valoración del diez por ciento para los inmuebles alquilados con fines residenciales. Hasta 2024, esto solo se aplicaba a propiedades dentro del país, así como en la UE y el EEE. Tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del 12 de octubre de 2023, que consideró que esto vulneraba la libre circulación de capitales, el beneficio se extendió a terceros países. El requisito es que exista un intercambio de información garantizado sobre el impuesto de sucesiones con el país en cuestión. El Ministerio Federal de Finanzas publica una lista al respecto. Si los EAU figuran en ella, debe comprobarse en cada caso individual consultando la versión actual.

Austria

Austria no recauda impuestos de sucesiones desde el 1 de agosto de 2008. Por lo tanto, no se devenga ningún impuesto de sucesiones en Austria por la propiedad en Dubái. Esta diferencia con respecto a Alemania es significativa y rara vez se explica con claridad en el mercado de habla alemana.

La parte relativa al derecho sucesorio permanece inalterada. El Reglamento de Sucesiones de la UE también se aplica en Austria y la legítima sigue existiendo. Una transferencia de partes individuales del patrimonio realizada en un tercer país no prejuzga la evaluación de la legítima en Austria.

Suiza

El impuesto de sucesiones en Suiza está regulado a nivel cantonal. Las tasas, las exenciones y las bonificaciones varían considerablemente; en la mayoría de los cantones, los descendientes directos están exentos. Para los inmuebles situados en el extranjero, el derecho a gravar suele asignarse al país donde se encuentra el bien. Lo determinante es la normativa del cantón de residencia, que debe examinarse en cada caso particular.

El impacto fiscal de los ingresos por alquiler y las ganancias de capital en los tres países es el tema de nuestro artículo sobre Inmobiliaria en Dubái e impuestos.

La legítima se mantiene, incluso con un testamento en el DIFC

Un malentendido común es creer que un testamento en el DIFC permite eludir la legítima en el país de origen. Esto no es así.

En Alemania y Austria, la legítima es un derecho a una compensación económica frente al heredero. Este derecho surge independientemente del país donde se encuentre un activo específico o de a quién se haya transferido. El valor de la propiedad en Dubái se incluye en el cálculo. Quien excluye a un hijo mediante un testamento en el DIFC simplemente traslada el conflicto a su país de origen.

De esto se deriva la verdadera tarea: el testamento en el DIFC y las disposiciones testamentarias en el país de origen deben estar coordinados. Dos documentos que se contradicen generan más conflictos que no tener ninguno.

Dos reglas que muchos pasan por alto

Un matrimonio posterior anula por completo un testamento registrado en el DIFC, a menos que la intención de casarse con esa persona se mencione explícitamente en el testamento.

Un divorcio posterior invalida las disposiciones y designaciones a favor del ex cónyuge, pero el resto del testamento permanece vigente.

En ambos casos es necesario realizar un nuevo registro. La tasa de modificación es de 550 AED por testamento.

Riesgos y puntos pendientes

Un artículo sobre este tema estaría incompleto si solo describiera la solución. Estos puntos deben considerarse en cualquier decisión.

• La situación jurídica está en constante evolución. Entre 2020 y 2025 se modificó el Código Civil, se introdujo el derecho de familia para no musulmanes y se redefinió el marco de los tribunales del DIFC. El sistema jurídico de los EAU está marcado por el derecho civil y la sharia. Verifique el estado actual antes de cada registro.
• El artículo 17, apartado 5, del Código Civil deja margen de interpretación. Precisamente por eso, un testamento registrado localmente es un camino más seguro que una disputa sobre la ley aplicable.
• Sin testamento, no prevalece su voluntad, sino una cuota legal. Para los no musulmanes, desde febrero de 2023, se aplican las cuotas fijas del Decreto-Ley Federal n.º 41 de 2022; para los musulmanes, la distribución según la sharia.
• Varios testamentos pueden anularse entre sí. Un testamento redactado posteriormente en el país de origen puede invalidar un testamento en el DIFC si no está formulado con precisión. La coordinación es obligatoria.
• La ejecución fuera de los EAU no está garantizada. Un testamento completo (Full Will) puede incluir activos extranjeros, pero su ejecutabilidad depende de la legislación de cada país.
• Los herederos menores de edad prolongan cualquier procedimiento. Las disposiciones sobre su parte requieren una aprobación judicial adicional.
• En el caso de propiedades financiadas, la deuda pendiente permanece. Aclare de antemano cómo gestiona su banco el fallecimiento y si el préstamo incluye un seguro de vida.
• La tasa de registro no representa el coste total. A esto hay que añadir los honorarios de abogados, traducciones y certificaciones.

Los cinco errores más frecuentes

9. Confiar en el testamento del país de origen. Este regula muchos aspectos, pero solo de forma limitada los bienes inmuebles situados en los EAU. Hasta que se aclara la sucesión legal, los inmuebles y las cuentas bancarias permanecen bloqueados para la familia.
10. Esperar hasta la entrega de llaves. Las unidades sobre plano pueden protegerse desde el momento en que se obtiene el certificado Oqood.
11. Elegir un testamento de propiedad (Property Will) cuando se planean futuras adquisiciones. Cada nueva compra obligará a realizar un nuevo registro.
12. No coordinar ambos testamentos. Las disposiciones contradictorias son la causa más común de procesos judiciales prolongados.
13. No actualizar el testamento tras un matrimonio, divorcio o nacimiento de un hijo.

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Lista de verificación para propietarios

• Comprobar los requisitos: no ser musulmán, tener al menos 21 años y poseer activos en los EAU.
• Elegir el tipo de testamento adecuado según el número de propiedades y las futuras adquisiciones previstas.
• Reunir la documentación: pasaporte, título de propiedad (Title Deed) o certificado Oqood, y copias de los pasaportes de los testigos.
• Designar a dos testigos que no sean beneficiarios, tutores ni cónyuges de estos.
• Designar a un albacea y a un albacea sustituto. No es necesario que residan en los EAU.
• Coordinar el testamento con las disposiciones sucesorias del país de origen mediante un abogado especializado en derecho sucesorio.
• Aclarar previamente las implicaciones fiscales en el país de residencia con un asesor fiscal.
• Reservar una cita a través del portal del DIFC Courts Wills Service y realizarla por videoconferencia.

Preguntas frecuentes

¿Necesito un testamento del DIFC si no vivo en Dubái?

Sí, siempre que posea activos allí. El DIFC Courts Wills Service no exige residencia ni visado en los EAU. Los únicos requisitos son poseer activos en el país, tener al menos 21 años y no ser ni haber sido nunca musulmán. El registro se realiza íntegramente mediante una cita por vídeo.

¿Es válido mi testamento alemán o austriaco en Dubái?

Solo de forma limitada. Para los bienes inmuebles en los EAU, el derecho de los EAU tiene prioridad según el artículo 17, apartado 5, del Código Civil de los EAU. Un certificado sucesorio alemán o un certificado sucesorio europeo no se reconocen allí automáticamente. Sin un testamento registrado, deciden los tribunales locales.

¿Cuánto cuesta un testamento en el DIFC?

La tasa de registro es de 10.000 AED para un testamento completo (Full Will) y 7.500 AED para un testamento de propiedad (Property Will), en ambos casos para una sola persona. Para los matrimonios que se registran simultáneamente, las tasas son de 15.000 y 10.000 AED, respectivamente. Las tasas no están sujetas al IVA. Los honorarios de abogados pueden añadirse si procede. A fecha de 3 de agosto de 2026.

¿Puedo incluir una propiedad sobre plano en el testamento?

Sí. Para un testamento de propiedad (Property Will), basta con el certificado Oqood emitido por la RERA; no es necesario un título de propiedad (Title Deed). En el caso de un testamento completo (Full Will), no se requiere ninguna prueba de propiedad en el momento del registro y este cubre también los activos adquiridos posteriormente.

¿Se paga impuesto de sucesiones al heredar una propiedad en Dubái?

En los EAU, no. En Alemania sí, siempre que exista una obligación tributaria ilimitada, ya que en ese caso se contabiliza el patrimonio mundial y no existe un convenio de doble imposición sobre sucesiones con los EAU. Austria no aplica impuestos sobre sucesiones desde 2008. En Suiza, la cuestión se regula a nivel cantonal. En cualquier caso, es necesaria una evaluación individual.

¿Qué ocurre con una financiación en curso en caso de fallecimiento?

La deuda pendiente permanece y no se extingue con el fallecimiento. El Departamento de Tierras de Dubái (Dubai Land Department) solo transfiere una propiedad gravada una vez que el banco financiador ha emitido un certificado de no objeción. Por lo tanto, los herederos deben liquidar o asumir la financiación. Aclare al contratar el préstamo cómo gestiona su banco el fallecimiento y si el seguro de vida es parte integrante del crédito.

¿Cuánto dura el proceso en caso de fallecimiento?

Si la situación es clara, los tribunales del DIFC emiten el auto de validación testamentaria (Grant of Probate) generalmente en pocas semanas, según su propia información. La posterior transferencia en el Departamento de Tierras de Dubái cuesta 1.000 AED por propiedad, más las tasas de escrituras y planos. Sin un testamento registrado, la experiencia demuestra que el procedimiento es considerablemente más largo.

Conclusión

Para la mayoría de los inversores de la región DACH, una propiedad en Dubái es el único activo fuera de su entorno jurídico habitual. Precisamente este activo es el que peor protegido está si no se toman medidas.

El esfuerzo no guarda proporción con el riesgo. El registro dura unos veinte minutos por videollamada, cuesta entre 5.000 y 15.000 AED según el tipo de testamento y puede realizarse incluso durante la fase de construcción. Lo que evita es un proceso ante un tribunal extranjero en un momento en el que la familia ya está pasando por una situación difícil.

Quien aún esté considerando la compra debería incluir este punto en su análisis. Explicamos cómo evaluamos los proyectos en cuanto a seguridad jurídica y estructura en Seguridad inmobiliaria en Dubái. Nuestra visión general de las ubicaciones en Dubáimuestra qué zonas son sostenibles a largo plazo, y explicamos cómo realizar una compra a través de bancos asociados en Financiación inmobiliaria en Dubái.

Asesoramiento

Life in Luxury acompaña a inversores de Alemania, Austria y Suiza en la adquisición de proyectos sobre plano verificados en Dubái. Para la planificación sucesoria, le pondremos en contacto con abogados locales registrados como redactores de testamentos en los tribunales del DIFC. Puede concertar una primera consulta sin compromiso a través de nuestra página de asesoramiento o directamente mediante una llamada de inversión de 30 minutos. También respondemos a consultas breves por WhatsApp.

Aviso legal

Este artículo refleja la situación a fecha de 3 de agosto de 2026 y se basa en fuentes de acceso público, especialmente en las publicaciones de los tribunales del DIFC, el Departamento de Tierras de Dubái y la legislación de los Emiratos Árabes Unidos. No constituye asesoramiento jurídico ni fiscal, ni lo sustituye. Las tasas, los procedimientos y la situación legal pueden cambiar. Para decisiones en casos concretos, consulte a un abogado autorizado en los EAU y a un asesor fiscal especializado en derecho sucesorio internacional.