Наследование недвижимости в Дубае: почему владельцам из стран DACH необходимо завещание DIFC

Данная статья носит ознакомительный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Все сведения актуальны на момент публикации. Законодательство, сборы и процедуры могут меняться.

Перед покупкой инвесторы из Германии, Австрии и Швейцарии оценивают доходность, локацию и застройщика. Но почти никто не задается вопросом: что произойдет с недвижимостью в случае смерти владельца?

Ответ неутешителен. Ваше завещание, составленное в Германии, не распространяется автоматически на квартиру в Дубае. В отношении недвижимости, расположенной в ОАЭ, действует собственная правовая система, которая в спорных ситуациях имеет приоритет. Если этот вопрос не урегулирован, ваша семья столкнется с разбирательствами в иностранном суде на чужом языке и блокировкой активов.

В этой статье мы объясним, почему так происходит, какой инструмент поможет защитить ваши интересы и во сколько это обойдется.

Главное коротко

• Согласно статье 17, пункту 5 Гражданского кодекса ОАЭ, право ОАЭ имеет приоритет в отношении недвижимости, находящейся на территории страны, даже при наличии иностранного завещания.
• При отсутствии зарегистрированного завещания решение принимают местные суды того эмирата, где находится актив.
• Завещание в DIFC — это документ на английском языке, основанный на принципах общего права (Common Law), специально разработанный для немусульман, владеющих активами в ОАЭ.
• Для регистрации завещания не требуется наличие вида на жительство или визы ОАЭ. Процедура заверения проводится по видеосвязи.
• В ОАЭ нет налога на наследство. В Германии он есть и взимается со всех мировых активов.

‍

Почему вашего немецкого завещания недостаточно в Дубае

Что регулирует Регламент ЕС о наследовании

С 17 августа 2015 года в Германии и Австрии действует Регламент ЕС о наследовании № 650/2012. Он привязывает порядок наследования к последнему месту обычного проживания наследодателя. Его основной принцип — единство наследственной массы: все имущество должно подлежать единому праву наследования, независимо от вида активов и того, находятся ли они в другом государстве-члене ЕС или в третьей стране. Кроме того, наследодатель может выбрать право своего государства гражданства.

С точки зрения Германии и Австрии все кажется ясным. К недвижимости в Дубае применяется то же право наследования, что и к дому в Мюнхене или счету в Вене.

Почему это не работает в Дубае

Регламент обязателен только для государств-членов ЕС. Объединенные Арабские Эмираты являются третьей страной. С точки зрения ОАЭ действует собственное коллизионное право, которое приводит к иным результатам.

Решающее значение имеет статья 17 Федерального закона № 5 от 1985 года «О гражданских сделках» с изменениями, внесенными Декретом-законом № 30 от 2020 года. Пункт 1 в целом подчиняет наследование праву страны наследодателя. Однако пункт 5 содержит существенное ограничение: в отношении завещания иностранца на недвижимость, расположенную в ОАЭ, приоритет имеет право ОАЭ. Таким образом, в отношении самой недвижимости фактически применяется право наследования Дубая.

На практике это означает следующее: суд ОАЭ не обязан автоматически исполнять положения вашего немецкого завещания в отношении недвижимости в Дубае. Немецкое свидетельство о праве на наследство или европейский сертификат наследника в ОАЭ автоматически не признаются. Возникает фактическое разделение наследственной массы: органы власти в стране вашего гражданства и органы власти в Дубае рассматривают одно и то же наследственное дело, руководствуясь разными правовыми нормами.

Что изменилось с 2023 года, а что осталось прежним

1 февраля 2023 года вступил в силу Федеральный декрет-закон № 41 от 2022 года о гражданском статусе для немусульман. Он значительно улучшил ситуацию. Статья 11 дает наследодателю право свободно распоряжаться всем своим имуществом на территории государства. При отсутствии завещания переживший супруг получает половину, а вторая половина делится поровну между детьми, без различия между сыновьями и дочерьми. Для супружеской пары с детьми это означает распределение 50 на 50 процентов. Кроме того, согласно пункту 3 статьи 11, наследники иностранца могут ходатайствовать о применении права страны его гражданства, если иное не предусмотрено зарегистрированным завещанием.

Для наследодателей-мусульман это не действует. В их случае сохраняется порядок распределения наследства согласно шариату, при котором сыновья обычно получают вдвое больше дочерей, а свобода завещания ограничена. Таким образом, статус наследодателя является определяющим фактором, и он должен быть документально подтвержден.

Однако в обоих случаях существует одна и та же фундаментальная проблема. При отсутствии завещания распределение происходит по жестким законным квотам. То, что в странах DACH считается само собой разумеющимся — например, обеспечение защиты интересов пережившего супруга в первую очередь, как это предусмотрено «берлинским завещанием», — здесь реализовать невозможно.

Ключевой момент в отношении недвижимости заключается в сфере применения закона. Он действует с учетом положений статей 12, 13, 15, 16 и 17 Гражданского кодекса 1985 года. Таким образом, статья 17 остается в силе, а значит, в вопросах недвижимости приоритет сохраняется за правом ОАЭ.

В отношении движимого имущества правовая ситуация стала проще. Однако для самой недвижимости, которая является основным активом инвестора, это применимо лишь частично. Именно поэтому зарегистрированное на месте завещание остается самым надежным инструментом.

Что происходит на самом деле в переходный период

После смерти владельца любые операции с недвижимостью блокируются до тех пор, пока не будут установлены наследники или лица, указанные в завещании.

Банковские счета в ОАЭ замораживаются до выяснения правопреемства. В случае с совместными счетами оставшиеся владельцы обязаны уведомить банк в течение десяти дней.

Судебные разбирательства в судах Дубая ведутся на арабском языке. Иностранные документы должны быть представлены в легализованном и переведенном виде.

Если недвижимость находится в ипотеке, земельный департамент потребует справку об отсутствии возражений от банка, прежде чем можно будет переоформить право собственности.

Завещание в DIFC: структура, требования, расходы

Служба завещаний судов DIFC — это совместный орган правительства Дубая и судов DIFC (Международного финансового центра Дубая). Она была создана на основании Резолюции № 4 от 2014 года и подтверждена Законом Дубая № 15 от 2017 года об управлении наследством и исполнении завещаний немусульман. Этот закон предусматривает ведение реестра завещаний немусульман как в судах Дубая, так и в судах DIFC.

Разница с местным порядком носит практический характер. Завещание в DIFC составляется на английском языке, основывается на принципах общего права (Common Law), и поэтому инвесторам из стран DACH гораздо проще его понять и контролировать.

Кто может зарегистрировать завещание в DIFC

• Вы не являетесь мусульманином и никогда им не были.
• Вам исполнился 21 год.
• Вы владеете активами в ОАЭ или у вас есть несовершеннолетние дети, проживающие там вместе с вами.

Наличие вида на жительство в ОАЭ для этого не требуется. Виза также не обязательна. Для инвесторов из Германии, Австрии и Швейцарии, которые владеют объектами на стадии строительства (off-plan), никогда не проживая в стране, именно это является решающим фактором.

Виды завещаний и сборы

Источник: DIFC Courts, Schedule of Fees, статья IX. По состоянию на 3 августа 2026 года. Сборы судов DIFC не облагаются НДС. Последующее внесение изменений стоит 550 дирхамов ОАЭ за каждое завещание. К каждому сбору добавляется комиссия за бронирование, которая засчитывается в счет оплаты услуги, но не возвращается в случае отмены. Гонорары адвокатов в эту сумму не входят и оплачиваются отдельно.

Для большинства инвесторов из стран DACH, владеющих одной или двумя единицами недвижимости и не имеющих других активов в ОАЭ, Property Will является оптимальным решением. Тем, кто постоянно приобретает новые объекты или имеет местные счета и доли в компаниях, лучше выбрать Full Will. Причина кроется в детали, которая в будущем позволит значительно сэкономить на расходах.

Разница, которая важна при покупке на этапе строительства

Property Will охватывает исключительно те объекты, которые поименно указаны на момент регистрации. Если вы позже купите еще одну единицу недвижимости, вам придется регистрировать новое завещание. Full Will, напротив, охватывает все движимое и недвижимое имущество в установленной юрисдикции на момент смерти, независимо от того, было ли оно указано при регистрации.

Для покупателей недвижимости на этапе строительства есть еще один важный нюанс, о котором мало кто знает. Объект в строящемся здании можно включить в Property Will сразу после получения сертификата Oqood от RERA. Свидетельство о праве собственности (Title Deed) для этого не требуется. В случае с Full Will подтверждение права собственности на момент регистрации не требуется в любом случае.

Таким образом, защита активов возможна не только после сдачи объекта, но и вскоре после бронирования. Тот, кто сегодня инвестирует в проект из нашего портфеля проектов , может урегулировать вопросы наследования параллельно с внесением первого платежа, вместо того чтобы ждать три-четыре года до передачи объекта.

Как проходит регистрация

1. Составление завещания. Вы можете составить проект самостоятельно, воспользоваться одним из онлайн-шаблонов Wills Service или нанять специалиста из реестра Wills Draftsman. Property Will, Business Owners Will и Financial Assets Will можно составить исключительно с помощью онлайн-шаблона.
2. Загрузка документов. Паспорт, при наличии — Emirates ID, копии паспортов двух свидетелей. Для Property Will дополнительно требуется свидетельство о праве собственности (Title Deed) или сертификат Oqood на каждый объект.
3. Бронирование встречи и оплата сбора. Бронирование осуществляется через онлайн-портал Wills Service. Встречу можно провести онлайн или лично в помещениях судов DIFC.
4. Видеовстреча. Завещатель и два свидетеля участвуют в видеоконференции из любой точки мира. Свидетелям должно быть не менее 21 года, они не могут быть бенефициарами, опекунами или их супругами.
5. Электронное подписание. Встреча длится около двадцати минут. Электронно подписанное завещание считается оригиналом, бумажная версия не ведется. Копия доступна для скачивания сразу после завершения встречи.

Практический совет для немецкоговорящих инвесторов

Служба завещаний судов DIFC (DIFC Courts Wills Service) не допускает участия переводчиков или использования доверенностей при заверении. Завещатель и свидетели должны понимать английский язык в ходе встречи.

Если вы не чувствуете себя уверенно, рекомендуется заранее полностью проработать проект с немецкоговорящим специалистом, чтобы во время встречи оставалось только подтвердить его содержание.

‍

Что на самом деле происходит в случае смерти владельца

При наличии зарегистрированного завещания в DIFC процедура проходит организованно и, как правило, значительно быстрее, чем без него.

1. Назначенный исполнитель завещания обращается в суды DIFC со свидетельством о смерти и проходит через процедуру утверждения завещания (Probate).
2. Суд выдает свидетельство о праве на наследство (Grant of Probate). Госпошлина составляет 1500 долларов США. При отсутствии спорных моментов решение, по данным судов DIFC, обычно выносится в течение нескольких недель.
3. На основании судебного решения и соответствующего письма в Земельный департамент Дубая право собственности на недвижимость переоформляется на наследников.

Расходы на переоформление — это самая приятная часть процесса. Земельный департамент Дубая взимает за передачу права собственности в случае наследования 1000 дирхамов за каждый объект недвижимости, плюс 250 дирхамов за выдачу свидетельства о праве собственности, а также сборы за планы расположения и услуги сервисного центра. Стандартный сбор за передачу в размере четырех процентов, который взимается при продаже, в случае наследования не применяется.

Для этого, помимо прочего, требуются судебное установление факта наследования, письмо суда в Земельный департамент Дубая, документы, удостоверяющие личность всех наследников, а также справка об отсутствии возражений от банка-кредитора, если объект находится в залоге, или от застройщика, если еще действует договор купли-продажи строящегося объекта (off-plan). О том, из чего в целом складываются дополнительные расходы в Дубае, мы рассказали в статье про расходы на покупку и сборы DLD .

Налоги: в Дубае их нет, но в вашей стране они могут быть

В Объединенных Арабских Эмиратах нет налога на наследство. Однако это не означает отсутствие налоговых обязательств в вашей родной стране, и именно здесь Германия, Австрия и Швейцария существенно различаются.

Германия

Согласно Закону о налоге на наследство и дарение, неограниченная налоговая обязанность возникает, если наследодатель или наследник являются резидентами страны. Резидентом считается, в частности, лицо, имеющее место жительства или обычное место пребывания на территории страны. В этом случае налогом облагается все мировое имущество, включая недвижимость в Дубае.

Соглашение об избежании двойного налогообложения в отношении налога на наследство между Германией и ОАЭ отсутствует. Германия поддерживает такие специальные соглашения только с Данией, Францией, Грецией, Швецией, Швейцарией и США. Поскольку ОАЭ не взимают налог на наследство, не существует и иностранного налога, который можно было бы зачесть согласно параграфу 21 Закона о налоге на наследство (ErbStG). Таким образом, стоимость недвижимости в Дубае в полном объеме включается в налогооблагаемую базу в Германии.

Личные необлагаемые минимумы остаются прежними. Для супругов они составляют 500 000 евро, для детей — 400 000 евро на каждого родителя.

Один момент изменился в пользу инвесторов. Параграф 13d Закона о налоге на наследство (ErbStG) предусматривает скидку при оценке в размере десяти процентов для недвижимости, сдаваемой в аренду для проживания. До 2024 года это правило действовало только для объектов внутри страны, а также в ЕС и ЕЭЗ. После того как Европейский суд 12 октября 2023 года признал это нарушением свободы движения капитала, данная льгота была распространена на третьи страны. Условием является наличие гарантированного обмена информацией по налогу на наследство с соответствующим государством. Федеральное министерство финансов публикует соответствующий список. Включаются ли в него ОАЭ, необходимо проверять в каждом конкретном случае на основе актуальной версии списка.

Австрия

Австрия не взимает налог на наследство с 1 августа 2008 года. Таким образом, при наследовании недвижимости в Дубае в Австрии налог не возникает. Это существенное отличие от Германии, которое редко корректно освещается на немецкоязычном рынке.

Наследственно-правовая часть остается неизменной. Регламент ЕС о наследовании действует и в Австрии, а право на обязательную долю в наследстве сохраняется. Передача отдельных частей имущества, осуществленная в третьей стране, не предрешает оценку обязательной доли в Австрии.

Швейцария

Налог на наследство в Швейцарии регулируется на уровне кантонов. Ставки, необлагаемые минимумы и льготы существенно различаются; в большинстве кантонов прямые потомки освобождены от уплаты налога. Право налогообложения недвижимости, расположенной за рубежом, обычно закрепляется за государством, где находится объект. Решающим фактором являются правила кантона по месту жительства, которые необходимо проверять в каждом конкретном случае.

О том, как налогообложение доходов от аренды и прибыли от продажи недвижимости влияет на ситуацию в этих трех странах, читайте в нашей статье Недвижимость в Дубае и налоги.

Обязательная доля в наследстве сохраняется даже при наличии завещания в DIFC

Распространенное заблуждение гласит: завещание в DIFC позволяет обойти правила об обязательной доле в наследстве на родине. Это не так.

В Германии и Австрии обязательная доля представляет собой денежное требование к наследнику. Оно возникает независимо от того, в какой стране находится конкретный актив и кому он был передан. Стоимость недвижимости в Дубае учитывается при расчете. Тот, кто с помощью завещания в DIFC лишает ребенка наследства, лишь переносит конфликт в свою родную страну.

Отсюда вытекает главная задача: завещание в DIFC и распоряжение на случай смерти, составленное на родине, должны быть согласованы между собой. Два противоречащих друг другу документа создают больше споров, чем их полное отсутствие.

Два правила, о которых многие забывают

Последующее вступление в брак полностью аннулирует зарегистрированное завещание в DIFC, если намерение вступить в брак с этим лицом не было прямо указано в завещании.

Последующий развод приводит к аннулированию распоряжений и назначений в пользу бывшего супруга, однако в остальной части завещание сохраняет свою силу.

В обоих случаях требуется повторная регистрация. Сбор за внесение изменений составляет 550 дирхамов ОАЭ за каждое завещание.

Риски и нерешенные вопросы

Статья на эту тему была бы неполной, если бы в ней описывалось только решение. Эти моменты необходимо учитывать при принятии любого решения.

• Правовая ситуация постоянно меняется. В период с 2020 по 2025 год были внесены изменения в Гражданский кодекс, введено законодательство о личном статусе для немусульман и пересмотрена структура судов DIFC. Правовая система ОАЭ сочетает в себе элементы гражданского права и шариата. Проверяйте актуальность информации перед каждой регистрацией.
• Статья 17, пункт 5 Гражданского кодекса оставляет пространство для толкования. Именно поэтому завещание, зарегистрированное на месте, является более надежным путем, чем споры о применимом праве.
• При отсутствии завещания решение принимается не на основе вашей воли, а в соответствии с установленными законом долями. Для немусульман с февраля 2023 года действуют фиксированные доли согласно Федеральному декрету-закону № 41 от 2022 года, а для мусульман — распределение по законам шариата.
• Несколько завещаний могут аннулировать друг друга. Завещание, составленное позднее на родине, может сделать завещание в DIFC недействительным, если оно сформулировано некорректно. Согласование документов является обязательным.
• Исполнение завещания за пределами ОАЭ не гарантировано. «Полное завещание» (Full Will) может включать зарубежные активы, но возможность их реализации зависит от законодательства соответствующего государства.
• Наличие несовершеннолетних наследников затягивает любую процедуру. Распоряжение их долей требует дополнительного судебного одобрения.
• В случае с объектами, приобретенными в кредит, остаток задолженности сохраняется. Заранее уточните, как ваш банк обрабатывает случаи смерти и входит ли страхование рисков в условия кредитного договора.
• Регистрационный сбор — это не итоговая сумма. Дополнительно оплачиваются услуги адвоката, переводы и нотариальное заверение.

Пять самых распространенных ошибок

9. Полагаться на завещание, составленное на родине. Оно регулирует многие вопросы, но лишь частично касается недвижимости, расположенной в ОАЭ. Пока вопрос о правопреемстве не решен, недвижимость и банковские счета семьи остаются заблокированными.
10. Ждать сдачи объекта. Недвижимость на стадии строительства (off-plan) можно защитить сразу после получения сертификата Oqood.
11. Выбирать Property Will при планировании дальнейших покупок. Каждое новое приобретение потребует повторной регистрации.
12. Не согласовывать два завещания между собой. Противоречивые распоряжения — самая частая причина затяжных судебных разбирательств.
13. Не обновлять завещание после вступления в брак, развода или рождения ребенка.

‍

Чек-лист для собственников

• Проверка условий: вы не мусульманин, вам не менее 21 года, у вас есть активы в ОАЭ.
• Выбор подходящего типа завещания в зависимости от количества объектов и планов по их покупке.
• Подготовка документов: паспорт, свидетельство о праве собственности (Title Deed) или Oqood, копии паспортов свидетелей.
• Назначение двух свидетелей, которые не являются бенефициарами, опекунами или их супругами.
• Назначение исполнителя завещания (executor) и запасного исполнителя. Проживание в ОАЭ для этого не требуется.
• Согласование с завещанием, составленным на родине, при участии профильного юриста по наследственному праву.
• Предварительная консультация с налоговым консультантом по поводу налоговых последствий в стране вашего проживания.
• Запись на прием через портал DIFC Courts Wills Service и прохождение процедуры по видеосвязи.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли мне завещание DIFC, если я не живу в Дубае?

Да, если у вас там есть активы. DIFC Courts Wills Service не требует наличия вида на жительство или визы ОАЭ. Основные условия — наличие активов в стране, возраст от 21 года, а также то, что вы не являетесь и никогда не были мусульманином. Регистрация полностью проходит через видеовстречу.

Действительно ли мое немецкое или австрийское завещание в Дубае?

Лишь частично. Согласно статье 17, пункту 5 Гражданского кодекса ОАЭ, в отношении недвижимости в ОАЭ приоритет имеет местное законодательство. Немецкое свидетельство о праве на наследство или Европейское свидетельство о наследовании там автоматически не признаются. Если завещание не зарегистрировано, решение принимают местные суды.

Сколько стоит завещание в DIFC?

Регистрационный сбор составляет 10 000 дирхамов за полное завещание (Full Will) и 7 500 дирхамов за завещание на недвижимость (Property Will) для одного человека. Для супружеских пар, регистрирующихся одновременно, стоимость составляет 15 000 и 10 000 дирхамов соответственно. Сборы не облагаются НДС. Дополнительно могут взиматься гонорары адвокатов. По состоянию на 3 августа 2026 года.

Могу ли я включить в завещание строящуюся недвижимость (off-plan)?

Да. Для завещания на недвижимость достаточно сертификата Oqood, выданного RERA; свидетельство о праве собственности (Title Deed) не требуется. В случае с полным завещанием подтверждение права собственности на момент регистрации вообще не нужно, и оно охватывает активы, приобретенные в будущем.

Взимается ли налог на наследство при получении недвижимости в Дубае?

В ОАЭ — нет. В Германии — да, если существует неограниченная налоговая обязанность, так как в этом случае учитываются мировые активы, а соглашения об избежании налога на наследство с ОАЭ не существует. В Австрии налог на наследство не взимается с 2008 года. В Швейцарии этот вопрос регулируется на уровне кантонов. В любом случае необходима индивидуальная проверка.

Что происходит с текущим ипотечным кредитом в случае смерти владельца?

Остаток долга сохраняется и не аннулируется после смерти. Земельный департамент Дубая переоформляет обремененную недвижимость только после того, как банк-кредитор выдаст справку об отсутствии возражений. Таким образом, наследники должны либо погасить кредит, либо взять его на себя. Заранее уточните при оформлении ипотеки, как ваш банк работает со случаями смерти и входит ли страхование рисков в договор кредитования.

Сколько времени занимает оформление наследства?

При отсутствии споров суды DIFC, по их собственным данным, обычно выдают свидетельство о праве на исполнение завещания (Grant of Probate) в течение нескольких недель. Последующая перерегистрация в Земельном департаменте Дубая стоит 1 000 дирхамов за объект плюс сборы за оформление документов и выдачу свидетельств. Без зарегистрированного завещания процесс, как показывает практика, длится значительно дольше.

Заключение

Для большинства инвесторов из Германии, Австрии и Швейцарии недвижимость в Дубае — это единственный актив за пределами привычного правового поля. И именно этот актив оказывается наименее защищенным, если не предпринять юридических мер.

Затраты несопоставимы с рисками. Регистрация занимает около двадцати минут по видеосвязи, стоит от 5 000 до 15 000 дирхамов в зависимости от типа завещания и может быть выполнена еще на этапе строительства. Это избавляет вашу семью от необходимости разбирательств в иностранном суде в и без того тяжелый период.

Тем, кто еще только принимает решение о покупке, стоит включить этот пункт в список обязательных проверок. О том, как мы проверяем проекты на предмет юридической безопасности и структуры, мы рассказываем в разделе Безопасность недвижимости в Дубае. Какие локации перспективны в долгосрочной перспективе, показано в нашем обзоре Районы Дубая, а о том, как оформить покупку через партнерские банки, мы объясняем в разделе Ипотечное кредитование в Дубае.

Консультации

Life in Luxury помогает инвесторам из Германии, Австрии и Швейцарии в приобретении проверенных объектов недвижимости на стадии строительства (off-plan) в Дубае. Для целей планирования наследства мы порекомендуем вам местных юристов, включенных в реестр составителей завещаний DIFC Courts (DIFC Wills Draftsmen). Записаться на первичную бесплатную консультацию можно через нашу страницу консультаций или напрямую через 30-минутный инвестиционный звонок. На короткие вопросы мы также отвечаем в WhatsApp.

Юридическая информация

Данная публикация актуальна на 3 августа 2026 года и основана на общедоступных источниках, в частности на материалах DIFC Courts, Земельного департамента Дубая и законодательстве Объединенных Арабских Эмиратов. Информация не является юридической или налоговой консультацией и не заменяет ее. Сборы, процедуры и правовые нормы могут меняться. Для принятия решений в конкретных случаях, пожалуйста, обращайтесь к юристу, имеющему лицензию в ОАЭ, и налоговому консультанту, специализирующемуся на международном наследственном праве.