Недвижимость и наследственное право в Дубае: что нужно знать владельцам о завещании в DIFC

Ключевые факты вкратце

• В отношении недвижимости в Дубае применяется исключительно законодательство ОАЭ, независимо от наличия немецкого завещания.
• Служба завещаний судов DIFC позволяет немусульманам зарегистрировать завещание на основе общего права (Common Law), что дает возможность заранее спланировать порядок наследования.
• При отсутствии завещания в Дубае вступает в силу закон о наследовании ОАЭ, основанный на нормах шариата, которые зачастую не соответствуют пожеланиям западных владельцев недвижимости.
• Порядок наследования, налоги и процедуры зависят от гражданства, религии, места жительства и структуры активов — индивидуальная юридическая консультация обязательна.
• Данная статья содержит структурированный обзор и не является юридической или налоговой консультацией.

Введение: почему планирование наследства при покупке недвижимости в Дубае актуально сейчас

Инвесторы из Германии, Австрии и Швейцарии активно вкладывают средства в недвижимость Дубая после бума 2022/2023 годов. Будь то квартира для отдыха в Дубай Марина, инвестиционный объект на Пальме Джумейра или покупка недвижимости для получения «Золотой визы» в Даунтаун Дубай — то есть в одних из лучших районов для инвестиций в недвижимость Дубая — с приобретением активов автоматически возникают вопросы о наследственном праве в Дубае, применении норм шариата и так называемом разделении наследственной массы.

Граждане Германии могут передать недвижимость в Дубае по наследству только при наличии признанного на местном уровне завещания. Формальное планирование наследства может значительно ускорить юридические процедуры в случае смерти владельца. Далее вы узнаете, что происходит в случае смерти, что такое завещание DIFC, каковы сопутствующие расходы и когда необходима консультация юриста или адвоката.

Почему наследственное право важно для инвесторов из Германии, Австрии и Швейцарии при покупке недвижимости в Дубае

Типичные сценарии для инвесторов из стран DACH:

• Квартира для отдыха и личного пользования
• Инвестиции для получения арендного дохода в Недвижимость в Дубае как долгосрочный актив
• Недвижимое имущество как часть Стратегии получения «Золотой визы» через инвестиции в недвижимость Дубая
• Инвестиции в строящиеся объекты (off-plan) в новых жилых комплексах, таких как DAMAC Lagoons в Дубайленде

Для граждан Германии, владеющих недвижимостью в Дубае, действуют местные законы о наследовании. Это означает, что при наследовании недвижимости в Дубае всегда затрагиваются несколько правовых систем; инвесторам следует параллельно изучить правовые механизмы защиты при покупке недвижимости в Дубае . Недвижимое имущество в Дубае регулируется законодательством ОАЭ, в то время как другие активы могут подлежать иным правилам в стране гражданства. Хотя Регламент ЕС о наследовании ориентируется на последнее место постоянного проживания, в ОАЭ он не является обязательным к исполнению.

Регистрация завещания необходима иностранным владельцам недвижимости в Дубае для обеспечения желаемого порядка наследования. Законы шариата и специальные нормы для немусульман существуют параллельно — какие именно правила будут применены, зависит от конкретного случая.

Что происходит с недвижимостью в Дубае в случае смерти владельца?

Универсального сценария не существует. Итог зависит от вероисповедания наследодателя, места его проживания, наличия завещаний и конкретной правовой ситуации. С февраля 2023 года для немусульман действует новое право о наследовании (Федеральный закон № 41/2022), позволяющее выбрать применимое право. Тем не менее, в отношении недвижимости в Дубае решающее значение всегда имеет законодательство ОАЭ.

Передача недвижимости по наследству требует судебного подтверждения прав наследников. При отсутствии завещания, действующего на территории ОАЭ, суды будут определять применимые нормы самостоятельно — при этом могут быть задействованы законы шариата. Банковские счета и недвижимость могут быть временно заблокированы до завершения судебного процесса. Точный порядок действий можно оценить только в рамках индивидуальной юридической консультации.

Что такое завещание DIFC (DIFC Will)?

Международный финансовый центр Дубая (DIFC) — это финансовая свободная зона с собственной юрисдикцией, основанной на принципах общего права (Common Law). Суды DIFC через свою службу Wills Service предоставляют немусульманам возможность зарегистрировать завещание на английском языке, которое регулирует распределение определенных активов на территории ОАЭ.

Завещание DIFC — рекомендуемый вариант для граждан Германии. Оно ускоряет процесс наследования в Дубае и позволяет применять немецкое право в рамках, допустимых законодательством ОАЭ. Завещание DIFC регулирует активы согласно законам ОАЭ, но не заменяет собой необходимость трансграничной юридической консультации. Эта система предназначена исключительно для немусульман; для мусульман действуют иные правила, требующие специализированной консультации.

Кто может зарегистрировать завещание DIFC?

Согласно актуальной информации судов DIFC, немусульмане могут зарегистрировать завещание DIFC, если им исполнилось 18 лет, они никогда не исповедовали ислам и владеют активами в ОАЭ или имеют несовершеннолетних детей в Дубае или Рас-эль-Хайме. Постоянное проживание в Эмиратах не является обязательным — регистрация возможна и в виртуальном формате.

Поскольку требования могут меняться, перед регистрацией следует проверить право на оформление документа с юристом, аккредитованным в DIFC, с учетом актуальных правил. Универсальных гарантий для всех иностранцев не существует.

Можно ли включить недвижимость в Дубае в завещание DIFC?

Недвижимость в собственности (freehold) в Дубае, как правило, может быть включена в завещание DIFC, если она подпадает под предметную юрисдикцию правил DIFC. Завещание на недвижимость (Property Will) позволяет включить до пяти объектов недвижимости в ОАЭ.

Завещание DIFC определяет желаемое распределение недвижимости, однако объекты должны быть официально зарегистрированы в Земельном департаменте Дубая (Dubai Land Department) — фактический переход права собственности осуществляется в соответствии с требованиями властей ОАЭ. При наличии сложных структур (SPV/холдинги, совместная собственность, строящиеся объекты) специализированная консультация обязательна.

Какие виды завещаний DIFC существуют?

В настоящее время суды DIFC предлагают различные типы завещаний, которые зависят от вида активов и индивидуальной ситуации наследодателя. К ним относятся:

• Full Will: Это завещание охватывает все движимое и недвижимое имущество в ОАЭ, а также может определять опекунство над детьми.
• Property Will: Этот тип завещания специально предназначен для распределения до пяти объектов недвижимости в ОАЭ.
• Financial Assets Will: Позволяет включить в завещание до десяти банковских или брокерских счетов.
• Business Owners Will: Это завещание предназначено для распоряжения долей в пяти компаниях.
• Digital Assets Will: Позволяет включить в завещание цифровые активы, такие как токены или электронные кошельки.
• Guardianship Will: Это завещание регулирует вопросы опекунства над несовершеннолетними детьми.

Супружеские пары часто используют так называемые «зеркальные завещания» (Mirror Wills) — согласованные по содержанию индивидуальные документы, которые регистрируются в ходе одного визита. Выбор подходящего типа завещания зависит от структуры ваших активов. Названия и ассортимент услуг могут меняться, поэтому рекомендуется проверять актуальную информацию на официальном сайте судов DIFC.

Как проходит процедура регистрации завещания в DIFC?

Процесс основан на текущих правилах службы завещаний судов DIFC и может быть изменен:

1. Выбор типа завещания и заполнение онлайн-формы
2. Подготовка документа с квалифицированным юристом или специалистом по составлению завещаний
3. Сбор необходимых документов (загранпаспорт, при наличии — Emirates ID, сведения об активах)
4. Запись на регистрацию (лично или виртуально)
5. Подписание документа перед регистратором в присутствии двух свидетелей
6. Оплата регистрационного сбора
7. Хранение в реестре судов DIFC

В случае смерти на основании зарегистрированного завещания в суды DIFC подается заявление о вступлении в наследство (Probate). Все формальности должны соблюдаться в соответствии с действующими правилами при профессиональной поддержке, чтобы избежать признания документа недействительным.

Сколько стоит оформление завещания в DIFC?

Регистрация завещания в DIFC стоит от 5 500 до 15 000 дирхамов ОАЭ в зависимости от его типа. По сравнению с суммами инвестиций и возможными Модели финансирования недвижимости в Дубае с кредитным плечом до 65 % эти расходы зачастую вполне приемлемы. Актуальные тарифы согласно DIFC Courts Schedule of Fees (по состоянию на 2026 год):

• Full Will: 10 000 дирхамов для физических лиц, 15 000 дирхамов для зеркальных завещаний (супружеские пары)
• Property Will: 7 500 дирхамов для физических лиц, 10 000 дирхамов для зеркальных завещаний (супружеские пары)
• Guardianship / Business / Financial / Digital Will: 5 000 дирхамов для физических лиц, 7 500 дирхамов для зеркальных завещаний (супружеские пары)
• Внесение изменений в существующее завещание: 550 дирхамов (только для физических лиц)

Дополнительно взимаются невозвратные сборы за бронирование. Стоимость юридических консультаций и составления документов варьируется в зависимости от юридической фирмы и здесь не указана.

Что произойдет в Дубае при отсутствии завещания?

При отсутствии завещания в Дубае вступает в силу закон о наследовании ОАЭ. Наследование по закону в Дубае основано на нормах шариата — в определенных ситуациях это может касаться и немусульман. Порядок наследования в случае смерти может не соответствовать пожеланиям владельцев из западных стран: зарегистрированное завещание позволяет обойти нормы шариата при наследовании.

Без четкого планирования наследства банковские счета и недвижимость могут быть заблокированы, процесс оформления — затянуться, а объем необходимой документации — значительно увеличиться. Завещания, составленного по немецкому праву, в Дубае часто бывает недостаточно. Владельцам следует заранее проконсультироваться о том, к каким последствиям для их семьи может привести отсутствие завещания в Дубае.

Германия, Австрия, Швейцария: почему необходима трансграничная консультация

Вопросы наследования недвижимости в Дубае всегда затрагивают несколько правовых и налоговых систем. Немусульмане могут выбрать немецкое наследственное право через завещание, однако его применение органами власти ОАЭ не гарантировано автоматически.

С точки зрения налогообложения: в ОАЭ отсутствует налог на наследство и имущество. Однако немецкие наследники, проживающие в Германии, подлежат уплате немецкого налога на наследство. Недвижимость в Дубае при этом оценивается по рыночной стоимости на дату смерти. Зачет иностранного налога на наследство в счет немецкого налога не предусмотрен, так как обязательство по уплате налога на наследство возникает при отсутствии соглашения об избежании двойного налогообложения с ОАЭ. Таким образом, кажущееся отсутствие налогов в Дубае не означает, что налоговые обязательства не возникнут в стране проживания.

Рекомендация: проверьте место жительства, существующие завещания, брачные договоры и налоговое резидентство с помощью профильных юристов и налоговых консультантов в обеих юрисдикциях.

Совместная собственность, супружеские пары и сособственники

Многие объекты недвижимости находятся в совместной собственности супругов или членов семьи, например, если они совместно приобретают квартиру или апартаменты в Дубае в качестве инвестиции. Необходимо различать долю в собственности согласно свидетельству о праве собственности (Title Deed) и последующее наследование — владение 50-процентной долей не означает автоматически, что переживший супруг получит всё.

В ОАЭ не существует автоматического механизма перехода права собственности к пережившему супругу (survivorship). Доли становятся частью наследственной массы. Супружеским парам следует рассмотреть возможность составления зеркальных или согласованных завещаний. Предположения, основанные на немецком праве — например, представления о «берлинском завещании» (Berliner Testament), — нельзя автоматически переносить на наследственное право в Дубае.

Завещание в DIFC для строящейся недвижимости (Off-Plan)

Многие покупатели недвижимости приобретают объекты на стадии строительства и часто используют для этого Ипотечное кредитование строящейся недвижимости (off-plan) в Дубае. Возможность включения прав по договорам купли-продажи в завещание DIFC зависит от конкретных формулировок и действующих правил DIFC. Поскольку для строящихся объектов часто отсутствует свидетельство о праве собственности (Title Deed) и имеется только договор купли-продажи (Sales and Purchase Agreement), правильное описание активов в завещании требует особой тщательности.

Рекомендация: не откладывайте планирование наследства до завершения строительства, а заранее изучите доступные варианты с профильным юристом — особенно если вы инвестируете в масштабные проекты, такие как мастер-сообщество Dubai Hills Estate . После сдачи объекта и регистрации права собственности завещание DIFC следует обновить.

Практический чек-лист для владельцев недвижимости в Дубае

• Подготовьте свидетельство о праве собственности (Title Deed) или договор купли-продажи и проверьте структуру владения
• Уточните, подходите ли вы как немусульманин для оформления завещания в DIFC
• Проанализируйте существующие завещания в Германии, Австрии или Швейцарии и проверьте их на совместимость
• Определите, какие активы (недвижимость, банковские счета, доли в компаниях) должны быть включены в завещание
• Получите квалифицированную юридическую консультацию по наследственному праву ОАЭ и законодательству вашей страны
• Обсудите налоговые последствия с налоговым консультантом
• Храните завещания и документы в порядке и проинформируйте доверенных лиц
• Регулярно пересматривайте план наследования — особенно после приобретения новой недвижимости или важных семейных событий

Данный чек-лист носит ознакомительный характер и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.

Типичные ошибки при планировании наследства на недвижимость в Дубае

Многих проблем при наследовании можно было бы избежать при своевременном планировании. Самые частые ошибки:

• Убеждение, что немецкое завещание автоматически распространяется на недвижимость в Дубае
• Опора на устаревшие статьи в блогах или устные советы без сверки с актуальными законами и нормами
• Игнорирование различий между правом собственности и правом наследования (Title Deed против порядка наследования)
• Отсутствие обновления завещания DIFC после покупки дополнительной недвижимости или изменения семейного положения
• Слепое доверие общим утверждениям о неприменении норм шариата без учета собственной ситуации
• Игнорирование налоговых последствий в стране гражданства, несмотря на инвестиции в страну с безналоговым режимом

Любой из этих ошибок можно избежать благодаря структурированному планированию и квалифицированной консультации.

Часто задаваемые вопросы о наследственном праве в Дубае и завещании DIFC для владельцев недвижимости

Нужно ли мне жить в Дубае, чтобы зарегистрировать завещание DIFC?

Нет. Согласно актуальной информации судов DIFC, немусульмане могут зарегистрировать завещание DIFC независимо от места своего проживания, при условии соблюдения остальных требований. Регистрация также возможна в виртуальном формате. Точные условия следует уточнить у эксперта перед регистрацией.

Будет ли действовать мое немецкое завещание, если у меня есть завещание DIFC?

Завещание DIFC, как правило, регулирует только определенные активы, находящиеся на территории ОАЭ. Немецкое или австрийское завещание может продолжать действовать в отношении остального имущества. Оба документа должны быть согласованы друг с другом во избежание противоречий — в этом случае целесообразна комплексная консультация по обеим правовым системам.

Может ли завещание DIFC охватывать объекты на стадии строительства (off-plan)?

Это зависит от конкретной формулировки завещания и действующих правил DIFC. Поскольку официальные источники не дают однозначных гарантий по этому вопросу, данный пункт следует детально обсудить с адвокатом, зарегистрированным в DIFC.

Как мои наследники узнают о моем завещании DIFC?

Завещание хранится в реестре судов DIFC. В случае смерти необходимо подать заявление о вступлении в наследство (probate). Рекомендуется проинформировать близких родственников или консультантов о наличии завещания и месте хранения соответствующих документов.

Как часто мне следует пересматривать план наследования для Дубая?

Пересмотр целесообразен, прежде всего, после существенных изменений: приобретения дополнительной недвижимости, вступления в брак, развода, рождения детей или изменений в законодательстве ОАЭ или страны гражданства. Жестких сроков не существует — ситуативный пересмотр является лучшим подходом.

Источники, обновление и юридическое примечание

Важные источники для этой статьи:

• Суды DIFC – Служба завещаний (официальный сайт, FAQ, график сборов)
• Портал правительства ОАЭ – Федеральный закон № 41 от 2022 года для немусульман
• Закон Дубая № 15 от 2017 года – Управление наследственным имуществом и исполнение завещаний немусульман
• Закон № 2 от 2025 года о судах DIFC

Последнее обновление: сентябрь 2026 г.

Данная публикация носит исключительно ознакомительный характер и не является индивидуальной юридической или налоговой консультацией. Последствия вступления в наследство зависят от личных обстоятельств владельца (включая гражданство, вероисповедание, место жительства, семейное положение) и применимых правовых норм. Перед принятием решений по планированию наследства всегда обращайтесь за квалифицированной юридической и налоговой консультацией в Объединенных Арабских Эмиратах и в вашей стране. Life in Luxury не является юридической фирмой. Редакция: blog.lifeinluxury.de

‍