Immobilier et droit des successions à Dubaï : ce que les propriétaires doivent savoir sur le testament au DIFC

Les points clés en un coup d'œil

• Pour les biens immobiliers à Dubaï, seul le droit des Émirats arabes unis s'applique, indépendamment de l'existence d'un testament allemand.
• Le service des testaments du DIFC Courts permet aux non-musulmans d'enregistrer un testament selon la Common Law afin de planifier leur succession.
• En l'absence de testament à Dubaï, c'est la succession légale des Émirats arabes unis, basée sur la charia, qui s'applique et qui ne correspond souvent pas aux souhaits des propriétaires occidentaux.
• La succession, la fiscalité et les procédures varient selon la nationalité, la religion, la résidence et la structure du patrimoine ; un conseil juridique personnalisé est indispensable.
• Cet article fournit un aperçu structuré et ne remplace en aucun cas un conseil juridique ou fiscal.

Introduction : Pourquoi la planification successorale est cruciale pour les biens immobiliers à Dubaï

Depuis le boom de 2022/2023, les investisseurs allemands, autrichiens et suisses investissent massivement dans l'immobilier à Dubaï. Qu'il s'agisse d'une résidence de vacances à Dubai Marina, d'un investissement locatif sur Palm Jumeirah ou d'un investissement pour un Golden Visa dans le centre-ville de Dubaï – soit dans certains des meilleurs quartiers pour investir dans l'immobilier à Dubaï – l'acquisition soulève automatiquement des questions sur le droit successoral à Dubaï, l'application de la charia et ce que l'on appelle la scission successorale.

Les ressortissants allemands ne peuvent transmettre leurs biens immobiliers à Dubaï de manière ciblée qu'en rédigeant un testament reconnu localement. Une planification successorale formelle peut considérablement accélérer les procédures juridiques en cas de décès. Vous découvrirez ci-dessous ce qui se passe en cas de décès, ce qu'est un testament DIFC, quels sont les coûts engendrés et quand il devient nécessaire de consulter un avocat spécialisé.

Pourquoi le droit successoral est important pour les investisseurs de la zone DACH possédant un bien à Dubaï

Scénarios typiques pour les investisseurs de la zone DACH :

• Résidence de vacances pour usage personnel
• Investissement locatif avec rendement à L'immobilier à Dubaï comme placement patrimonial à long terme
• Patrimoine immobilier dans le cadre d'une Stratégie de Golden Visa via l'immobilier à Dubaï
• Investissement sur plan dans de nouvelles communautés comme DAMAC Lagoons à Dubailand

Pour les Allemands à Dubaï, le droit successoral local s'applique dès lors que des biens immobiliers sont situés dans les Émirats. Cela signifie qu'en matière de succession immobilière à Dubaï, plusieurs systèmes juridiques entrent toujours en jeu ; parallèlement, les investisseurs doivent comprendre les mécanismes de sécurité juridique lors de l'achat d'un bien immobilier à Dubaï . Les biens immobiliers à Dubaï sont régis par le droit des Émirats arabes unis, tandis que les autres actifs peuvent être évalués différemment dans le pays d'origine. Bien que le règlement européen sur les successions se base sur la dernière résidence habituelle, il n'est pas contraignant aux Émirats arabes unis.

L'enregistrement d'un testament est nécessaire pour les propriétaires immobiliers étrangers à Dubaï afin de garantir la dévolution successorale souhaitée. La charia et des lois spéciales pour les non-musulmans coexistent ; les règles applicables dépendent de chaque cas particulier.

Que devient un bien immobilier à Dubaï en cas de décès ?

Il n'existe pas de cas unique. Le résultat dépend de la religion du défunt, de son lieu de résidence, des testaments existants et de la situation juridique concrète. Depuis février 2023, un nouveau droit successoral (loi fédérale n° 41/2022) permet aux non-musulmans de choisir la loi applicable. Toutefois, pour les biens immobiliers situés à Dubaï, le droit des Émirats arabes unis reste exclusivement déterminant.

Le transfert de biens immobiliers lors d'une succession nécessite une preuve d'héritage délivrée par un tribunal. En l'absence d'un testament valable localement, les tribunaux des Émirats examinent quelles dispositions légales s'appliquent, ce qui peut impliquer l'application de la charia. Les comptes bancaires et les biens immobiliers peuvent être temporairement bloqués jusqu'à ce qu'un tribunal ait réglé la succession. La procédure exacte ne peut être évaluée sérieusement que dans le cadre d'une expertise juridique individuelle.

Qu'est-ce qu'un testament DIFC (DIFC Will) ?

Le Dubai International Financial Centre est une zone franche financière dotée de sa propre juridiction de common law. Via son service de testaments (Wills Service), les tribunaux du DIFC offrent aux non-musulmans la possibilité d'enregistrer un testament en anglais qui régit la répartition de certains actifs situés aux Émirats arabes unis.

Un testament DIFC est l'option recommandée pour les ressortissants allemands. Il accélère le processus de succession à Dubaï et permet l'application du droit successoral allemand à Dubaï, dans le cadre autorisé par les lois des Émirats. Un testament DIFC régit les actifs selon le droit des Émirats, mais ne remplace pas un conseil transfrontalier. Ce système s'adresse explicitement aux non-musulmans ; des règles différentes s'appliquent aux musulmans, nécessitant un conseil spécialisé.

Qui peut enregistrer un testament DIFC ?

Selon les informations actuelles des tribunaux du DIFC, les non-musulmans peuvent enregistrer un testament DIFC s'ils sont âgés d'au moins 18 ans, n'ont jamais été musulmans et possèdent des actifs aux Émirats arabes unis ou ont des enfants mineurs à Dubaï ou à Ras Al Khaimah. Une résidence dans les Émirats n'est pas strictement obligatoire ; l'enregistrement est également possible de manière virtuelle.

Les exigences pouvant évoluer, l'éligibilité doit être vérifiée avant l'enregistrement auprès d'un avocat inscrit au DIFC et sur la base des règles en vigueur. Aucune garantie générale ne peut être donnée pour tous les étrangers.

Un bien immobilier à Dubaï peut-il être régi par un testament DIFC ?

Les biens immobiliers en pleine propriété (freehold) à Dubaï peuvent en principe être inclus dans un testament DIFC, à condition qu'ils entrent dans le champ d'application matériel des règles du DIFC. Le « Property Will » permet d'inclure jusqu'à cinq biens immobiliers situés aux Émirats arabes unis.

Un testament DIFC régit la répartition souhaitée du bien, mais les biens immobiliers doivent être officiellement enregistrés auprès du Dubai Land Department ; le transfert de propriété effectif suit les réglementations des autorités des Émirats. Pour les structures complexes (SPV/holding, copropriété, achat sur plan), un conseil spécialisé est indispensable.

Quels sont les différents types de testaments DIFC ?

Les tribunaux du DIFC proposent actuellement différents types de testaments, qui varient selon la nature des actifs et la situation individuelle du testateur. Il s'agit notamment de :

• Full Will : ce testament couvre tous les actifs mobiliers et immobiliers situés aux Émirats arabes unis et peut également régir la tutelle des enfants.
• Property Will : ce testament est spécifiquement adapté à un maximum de cinq biens immobiliers situés aux Émirats arabes unis et en régit la répartition.
• Financial Assets Will : permet d'inclure jusqu'à dix comptes bancaires ou de courtage dans votre testament.
• Business Owners Will : ce testament est conçu pour régir jusqu'à cinq parts d'entreprise.
• Digital Assets Will : permet de définir par testament les actifs numériques tels que les jetons ou les portefeuilles électroniques.
• Guardianship Will : ce testament régit la tutelle des enfants mineurs.

Les couples mariés utilisent souvent des « Mirror Wills », c'est-à-dire des testaments individuels dont le contenu est coordonné et qui sont enregistrés lors du même rendez-vous. Le choix du type de testament approprié dépend de la structure de votre patrimoine personnel. Les désignations et la gamme de produits proposée peuvent évoluer ; il est donc conseillé de vérifier les informations les plus récentes sur le site officiel des tribunaux du DIFC.

Comment se déroule l'enregistrement d'un testament auprès du DIFC ?

La procédure repose sur le service actuel des testaments des tribunaux du DIFC et est susceptible d'être modifiée :

1. Choix du type de testament et remplissage du formulaire en ligne
2. Préparation avec un avocat qualifié ou un rédacteur de testament
3. Constitution du dossier (passeport, Emirates ID le cas échéant, détails des actifs)
4. Prise de rendez-vous pour l'enregistrement (en personne ou en virtuel)
5. Signature devant un officier d'état civil en présence de deux témoins
6. Paiement des frais d'enregistrement
7. Dépôt au registre des tribunaux du DIFC

En cas de décès, une demande d'homologation peut être déposée auprès des tribunaux du DIFC sur la base du testament enregistré. Toutes les formalités doivent être effectuées conformément aux règles en vigueur avec l'assistance d'un professionnel afin d'éviter toute invalidité.

Quels sont les coûts d'un testament DIFC ?

L'enregistrement d'un testament DIFC coûte entre 5 500 et 15 000 AED, selon le type de testament. Par rapport aux montants investis et aux éventuels modèles de financement pour les biens immobiliers à Dubaï jusqu'à 65 % de quotité de financement ces coûts restent souvent modérés. Voici les tarifs actuels selon le barème des frais des tribunaux du DIFC (état en 2026) :

• Full Will : 10 000 AED pour une personne seule, 15 000 AED pour des Mirror Wills (couple marié)
• Testament immobilier : 7 500 AED pour les personnes seules, 10 000 AED pour les testaments miroirs (couples mariés)
• Testament pour la tutelle / les affaires / les finances / le numérique : 5 000 AED pour les personnes seules, 7 500 AED pour les testaments miroirs (couples mariés)
• Modification d'un testament existant : 550 AED (pour les personnes seules uniquement)

Des frais de réservation non remboursables s'appliquent en supplément. Les coûts liés aux conseils juridiques et à la rédaction varient d'un cabinet à l'autre et ne sont pas inclus ici.

Que se passe-t-il en l'absence de testament à Dubaï ?

Sans testament, c'est la succession légale des Émirats arabes unis qui s'applique. À Dubaï, celle-ci est basée sur la charia, ce qui peut également concerner les non-musulmans dans certaines situations. La succession légale en cas de décès peut ne pas correspondre aux souhaits des propriétaires occidentaux : un testament enregistré permet de contourner la succession légale selon la charia.

En l'absence d'une planification successorale claire, les comptes bancaires et les biens immobiliers peuvent être bloqués, le règlement de la succession retardé et des démarches administratives complexes rendues nécessaires. Un testament rédigé en Allemagne ne suffit souvent pas à Dubaï. Les propriétaires devraient faire examiner rapidement les conséquences qu'un décès sans testament à Dubaï aurait pour leur famille.

Allemagne, Autriche, Suisse : pourquoi un conseil transfrontalier est indispensable

La question du droit des successions immobilières à Dubaï implique toujours plusieurs systèmes juridiques et fiscaux. Les non-musulmans peuvent choisir le droit successoral allemand par testament, mais son application auprès des autorités des Émirats n'est pas garantie automatiquement.

D'un point de vue fiscal : il n'existe pas d'impôt sur les successions aux Émirats arabes unis sur les actifs et les héritages. Toutefois, les héritiers allemands sont soumis à l'impôt sur les successions allemand s'ils résident en Allemagne. Le bien immobilier à Dubaï est alors évalué à sa valeur vénale au jour du décès. Il n'y a pas d'imputation de l'impôt sur les successions étranger sur l'impôt allemand, car l'obligation fiscale successorale s'applique en l'absence de convention de double imposition avec les Émirats. L'exonération fiscale supposée à Dubaï ne signifie donc pas qu'aucune obligation fiscale ne naît dans le pays d'origine.

Recommandation : vérifiez votre résidence, vos testaments existants, vos contrats de mariage et votre résidence fiscale avec des avocats spécialisés et des conseillers fiscaux dans les deux juridictions.

Propriété commune, couples mariés et copropriétaires

De nombreux biens immobiliers sont détenus conjointement par des couples mariés ou des membres d'une famille, par exemple lorsqu'ils achètent ensemble un appartement ou un logement à Dubaï en tant qu'investissement . Il faut distinguer la part de propriété indiquée sur le titre de propriété (Title Deed) de la succession ultérieure : une part de 50 % ne signifie pas automatiquement que le conjoint survivant reçoit tout.

Il n'existe pas de mécanisme de survie automatique aux Émirats arabes unis. Les parts deviennent partie intégrante de la succession. Les couples mariés devraient vérifier si des testaments miroirs ou des testaments coordonnés sont pertinents. Les hypothèses fondées sur le droit allemand – comme les idées reçues sur le « Berliner Testament » – ne peuvent pas être transposées sans réserve au droit successoral de Dubaï.

Testament DIFC pour les biens immobiliers sur plan

De nombreux acheteurs immobiliers acquièrent des projets sur plan et ont souvent recours à des financements hypothécaires sur plan à Dubaï. La possibilité d'inclure les droits issus des contrats d'achat dans un testament DIFC dépend de la formulation précise et des règles en vigueur au sein du DIFC. Comme les biens sur plan ne disposent souvent pas de titre de propriété (Title Deed), mais seulement d'un contrat de vente et d'achat (Sales and Purchase Agreement), une désignation correcte dans le testament exige une attention particulière.

Recommandation : ne remettez pas la planification successorale à plus tard. Examinez les possibilités d'organisation dès que possible avec un avocat spécialisé, surtout si vous investissez dans des projets d'envergure tels que Dubai Hills Estate en tant que master-community . Après la remise des clés et le transfert de propriété, le testament DIFC doit être mis à jour.

Check-list pratique pour les propriétaires immobiliers à Dubaï

• Avoir le titre de propriété (Title Deed) ou le contrat d'achat à portée de main et vérifier la structure de propriété
• Déterminer si, en tant que non-musulman, vous êtes éligible à un testament DIFC
• Passer en revue les testaments existants en Allemagne, en Autriche ou en Suisse et faire vérifier leur compatibilité
• Décider quels actifs (biens immobiliers, comptes bancaires, parts d'entreprise) doivent être couverts
• Obtenir des conseils juridiques qualifiés en droit successoral des EAU et dans votre pays d'origine
• Discuter des implications fiscales avec un conseiller fiscal
• Conserver les testaments et documents de manière ordonnée et en informer les personnes de confiance
• Réviser régulièrement la planification successorale, notamment après l'acquisition de nouveaux biens immobiliers ou lors d'événements familiaux

Cette check-list est un outil d'orientation et ne remplace pas un conseil personnalisé.

Erreurs courantes concernant l'immobilier et le droit successoral à Dubaï

De nombreux problèmes liés aux successions auraient pu être évités grâce à une planification précoce. Les erreurs les plus fréquentes :

• Supposer qu'un testament allemand s'applique automatiquement aux biens immobiliers situés à Dubaï
• Se fier à des articles de blog obsolètes ou à des déclarations orales sans vérification des lois et réglementations en vigueur
• Ignorer la distinction entre le droit de propriété et le droit successoral (titre de propriété vs succession)
• Ne pas mettre à jour le testament DIFC après l'achat de nouveaux biens immobiliers ou un changement de situation familiale
• Se fier à des affirmations générales sur la non-application de la charia sans examiner sa propre situation personnelle
• Négligence des conséquences fiscales dans le pays d'origine malgré un investissement dans un pays à fiscalité nulle

Chacune de ces erreurs peut être évitée grâce à une planification structurée et des conseils qualifiés.

FAQ sur le droit des successions à Dubaï et le testament DIFC pour les propriétaires immobiliers

Dois-je résider à Dubaï pour enregistrer un testament DIFC ?

Non. Selon les informations actuelles des tribunaux du DIFC, les non-musulmans peuvent enregistrer un testament DIFC quel que soit leur lieu de résidence, à condition de remplir les autres critères requis. L'enregistrement est également possible de manière virtuelle. Les conditions précises doivent être vérifiées avec un expert avant toute démarche.

Mon testament allemand reste-t-il valable si j'ai un testament DIFC ?

Un testament DIFC ne régit généralement que certains actifs situés aux Émirats arabes unis. Un testament allemand ou autrichien peut continuer à s'appliquer aux autres biens. Les deux documents doivent être harmonisés pour éviter toute contradiction ; il est donc judicieux de consulter des experts maîtrisant les deux systèmes juridiques.

Un testament DIFC peut-il également couvrir des projets sur plan ?

Cela dépend de la formulation précise du testament et des règles en vigueur au sein du DIFC. Comme les sources officielles ne fournissent aucune garantie explicite à ce sujet, ce point doit être discuté en détail avec un avocat enregistré auprès du DIFC.

Comment mes héritiers seront-ils informés de mon testament DIFC ?

Le testament est déposé au registre des tribunaux du DIFC. En cas de décès, une demande d'homologation (probate) doit être déposée. Il est recommandé d'informer ses proches ou ses conseillers de l'existence du testament et du lieu où sont conservés les documents pertinents.

À quelle fréquence dois-je réviser ma planification successorale pour Dubaï ?

Une révision est particulièrement recommandée après tout changement majeur : acquisition de nouveaux biens immobiliers, mariage, divorce, naissance d'enfants ou modifications législatives aux Émirats arabes unis ou dans votre pays d'origine. Il n'existe pas de délai fixe ; une révision adaptée à votre situation est la meilleure approche.

Sources, mise à jour et mentions légales

Sources importantes de cet article :

• DIFC Courts – Wills Service (site officiel, FAQ, barème des frais)
• Portail du gouvernement des Émirats arabes unis – Loi fédérale n° 41 de 2022 pour les non-musulmans
• Loi de Dubaï n° 15 de 2017 – Administration des successions et exécution des testaments des non-musulmans
• Loi n° 2 de 2025 relative aux tribunaux du DIFC

Dernière mise à jour : septembre 2026

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne remplace en aucun cas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les conséquences en matière de droit des successions dépendent de la situation personnelle du propriétaire (notamment sa nationalité, sa religion, son lieu de résidence et sa situation familiale) ainsi que des législations applicables. Avant toute décision concernant la planification successorale, nous vous recommandons de consulter des experts juridiques et fiscaux qualifiés aux Émirats arabes unis ainsi que dans votre pays d'origine. Life in Luxury n'est pas un cabinet d'avocats. Rédaction : blog.lifeinluxury.de

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