Сдача недвижимости в аренду в Дубае: процедура, расходы и управление для собственников

Ключевые выводы

• Собственники могут сдавать свою недвижимость в Дубае как на длительный срок (от 12 месяцев), так и на короткий срок в качестве жилья для отдыха (Holiday Home) — даже находясь в Германии, Австрии или Швейцарии. Обычно это осуществляется с помощью местной управляющей компании или по нотариальной доверенности.
• К основным государственным органам и системам относятся Земельный департамент Дубая (DLD) для регистрации права собственности, Агентство по регулированию недвижимости (RERA) для контроля арендных отношений, система Ejari для регистрации договоров аренды, а также Департамент экономики и туризма (DET) для лицензирования жилья для отдыха.
• Основные статьи расходов включают сервисные сборы, комиссию за управление и посреднические услуги, техническое обслуживание, уборку (при краткосрочной аренде) и страхование. Разница между валовым доходом от аренды и реальной чистой доходностью весьма существенна.
• Налогообложение в стране проживания требует индивидуальной проверки: для Германии с конца 2021 года соглашение об избежании двойного налогообложения с ОАЭ больше не действует; доходы от аренды должны декларироваться в приложении V, при этом может быть применим параграф 34c Закона о подоходном налоге (EStG). В Австрии и Швейцарии действуют схожие принципы налогообложения мирового дохода.

Последнее обновление: 29 сентября 2026 г.

Введение: почему стоит сдавать недвижимость в Дубае?

Дубай привлекает инвесторов, которые приобретают объекты в таких районах, как Dubai Marina, Palm Jumeirah или Downtown Dubai, специально для получения дохода от аренды. Только с января по май 2023 года город посетили более 7 миллионов туристов, а в июле 2023 года население Дубая составило 3,6 миллиона человек — эти показатели поддерживают как туристический сектор, так и рынок аренды. В самом Дубае отсутствует подоходный налог на частные доходы от аренды, что дополнительно повышает привлекательность для собственников.

В то же время доходы от аренды в Дубае с 2022 года подлежат обложению подоходным налогом в Германии, так как соглашение об избежании двойного налогообложения между Германией и ОАЭ утратило силу 31 декабря 2021 года. В Австрии и Швейцарии также могут возникать налоговые обязательства в отношении иностранных доходов при наличии там налогового резидентства. Данная статья описывает практический процесс аренды и не заменяет индивидуальную юридическую или налоговую консультацию — по вопросам налогообложения мы рекомендуем обращаться к профильным специалистам.

Как работает аренда недвижимости в Дубае?

Аренда недвижимости в Дубае подчиняется четкому алгоритму. В апреле 2025 года объем сделок по аренде в Дубае вырос на 31,2 %, что подчеркивает динамику рынка недвижимости. Важные этапы включают анализ рынка и подготовку объекта перед началом сдачи в аренду. Арендодателям в Дубае необходимо принципиально выбрать между долгосрочной и краткосрочной арендой.

Основные этапы:

• Подготовка недвижимости: Проверка состояния, проведение необходимых ремонтных работ, обеспечение подключения коммуникаций (DEWA, District Cooling).
• Выбор модели аренды: Долгосрочная аренда или краткосрочная аренда в качестве жилья для отдыха (Holiday Home).
• Определение рыночной цены: Анализ сопоставимых объектов в том же районе.
• Поиск арендаторов или гостей: через местные порталы недвижимости, риелторов или платформы бронирования
• Заключение договора: договор аренды для долгосрочного проживания или соглашение о бронировании для краткосрочного
• Официальная регистрация: регистрация Ejari для долгосрочной аренды, лицензия DET для жилья для отдыха (Holiday Homes)
• Текущее управление: контроль поступления арендных платежей, координация технического обслуживания, выполнение требований государственных органов

Собственники могут заниматься сдачей жилья самостоятельно или нанять управляющую компанию — последний вариант особенно актуален для владельцев из Европы. Правила варьируются в зависимости от типа объекта (фрихолд-сообщество, гостиничные апартаменты, апартаменты с обслуживанием), поэтому всегда необходимо соблюдать внутренние правила сообщества и требования управляющей компании. При краткосрочной аренде также следует учитывать требования Департамента экономики и туризма (DET).

Долгосрочная или краткосрочная аренда?

Выбор между долгосрочной и краткосрочной арендой — одно из первых стратегических решений для любого арендодателя. У обеих моделей есть свои преимущества и риски, и ни один из вариантов нельзя назвать универсально лучшим.

Долгосрочная аренда подразумевает договоры аренды сроком от одного года. Типичные арендаторы — экспаты с трудовым договором, специалисты с визой и семьи. Спрос на долгосрочную аренду постоянно растет из-за увеличения численности населения Дубая. Долгосрочная аренда обеспечивает более стабильный доход — ориентировочно для апартаментов с одной спальней (1-Bedroom) он составляет около 92 000 дирхамов в год.

Краткосрочная аренда (Holiday Home) включает сдачу жилья туристам и бизнес-путешественникам на срок от нескольких дней до нескольких месяцев, часто через специализированные платформы. Краткосрочная аренда длится менее года и, согласно рыночным наблюдениям, может приносить до 160 000 дирхамов в год, однако требует больших операционных затрат.

• Срок действия договора:
  • Долгосрочная аренда: от 12 месяцев
  • Краткосрочная аренда: от нескольких дней до месяцев
• Стабильность дохода:
  • Долгосрочная аренда: высокая, прогнозируемая
  • Краткосрочная аренда: сезонные колебания
• Операционная сложность:
  • Долгосрочная аренда: низкая
  • Краткосрочная аренда: высокая (заселение, уборка)
• Коммунальные платежи:
  • Долгосрочная аренда: как правило, оплачиваются арендатором
  • Краткосрочная аренда: чаще всего оплачиваются владельцем/оператором
• Личное пользование:
  • Долгосрочная аренда: ограничено
  • Краткосрочная аренда: гибкие возможности
• Регулирование:
  • Долгосрочная аренда: регистрация Ejari
  • Краткосрочная аренда: требуется лицензия DET
• Выбор зависит от местоположения, типа недвижимости, профиля риска и наличия надежной управляющей компании.

Каким требованиям должна соответствовать недвижимость?

Прежде чем сдавать квартиру в Дубае, необходимо проверить ее на соответствие юридическим и техническим требованиям. Аренда недвижимости в Дубае регулируется строгими законодательными нормами.

• Подтверждение права собственности: Недвижимость должна быть зарегистрирована в Земельном департаменте Дубая (Dubai Land Department), и на нее должен быть оформлен действующий документ о праве собственности (Title Deed). Для объектов на стадии строительства (off-plan) может потребоваться сертификат Oqood.
• Правила здания и жилого комплекса: В некоторых жилых комплексах краткосрочная аренда запрещена или разрешена только через определенных операторов. В отдельных башнях в районах Dubai Marina или Business Bay могут действовать строгие ограничения. Может потребоваться сертификат об отсутствии возражений (NOC) от застройщика или ассоциации собственников.
• Пригодность для проживания: Объект должен быть полностью готов к эксплуатации и сдан в эксплуатацию, с подключенными коммуникациями (электричество и вода от DEWA), а также, при необходимости, системой централизованного охлаждения (District Cooling).
• Меблировка и оснащение: Для краткосрочной аренды практически всегда требуется полная меблировка, включая кухонный инвентарь, постельное белье и принадлежности для ванной комнаты. Арендаторы на длительный срок часто готовы рассматривать и квартиры без мебели.
• Страхование: Собственникам следует убедиться, что их полис страхования недвижимости и, при необходимости, страхование гражданской ответственности покрывают риски, связанные со сдачей жилья в аренду.

Какую роль играют DLD, RERA и Ejari?

Для процесса аренды ключевое значение имеют три организации и системы:

Земельный департамент Дубая (DLD): DLD — это центральный орган, отвечающий за регистрацию прав собственности, сделок и ведение официальной базы данных недвижимости. Департамент выдает свидетельство о праве собственности (Title Deed) и предоставляет цифровые услуги через приложение Dubai REST.

Агентство по регулированию рынка недвижимости (RERA): RERA является подразделением DLD и осуществляет надзор за рынком недвижимости. Агентство регулирует лицензирование брокеров и управляющих компаний, устанавливает правила аренды и публикует официальный индекс арендных ставок. RERA контролирует весь рынок недвижимости Дубая.

Ejari: Арендодатели обязаны регистрировать договоры аренды в системе Ejari. Это онлайн-система под управлением RERA, предназначенная для регистрации долгосрочных договоров аренды; она необходима для различных административных процедур, например, для оформления виз арендаторам. Минимальный срок аренды для регистрации составляет один год.

Конкретные требования — кто именно должен регистрировать договор и какие документы необходимы — могут варьироваться в зависимости от ситуации и меняться со временем. Собственникам рекомендуется проверять актуальную информацию через официальные каналы, такие как приложение Dubai REST или сайт DLD.

Какие документы нужны собственнику?

Список необходимых документов зависит от модели аренды, договора на управление недвижимостью и статуса собственника (резидент или нерезидент). Типовой пакет документов включает:

• Копию паспорта собственника
• Emirates ID (для собственников, являющихся резидентами ОАЭ)
• Актуальное свидетельство о праве собственности (Title Deed) на объект недвижимости
• Контактные данные, включая адрес электронной почты
• Банковские реквизиты для получения арендных платежей (рекомендуется счет в дирхамах ОАЭ)

Для долгосрочной аренды дополнительно: договор аренды с указанием сторон, срока аренды, арендной платы, порядка расчетов, депозита и условий использования объекта.

Для краткосрочной аренды / аренды жилья для отдыха (Holiday Home) дополнительно: лицензионные документы Департамента экономики и туризма (DET), при необходимости — лицензия оператора или договор с лицензированной управляющей компанией по аренде жилья для отдыха. Официальные требования DET являются определяющими.

Договор на управление недвижимостью: При привлечении управляющего необходим письменный договор на оказание услуг с четким описанием объема работ, ответственности сторон, вознаграждения и условий расторжения.

Как проходит процесс долгосрочной аренды?

Процесс долгосрочной аренды можно разделить на четко определенные этапы:

1. Анализ рынка и определение арендной ставки: Анализ сопоставимых объектов в том же районе — например, аналогичных квартир в Dubai Marina или Jumeirah Village Circle. Средняя годовая арендная плата за квартиру с одной спальней составляет около 100 000 дирхамов. Для определения цены можно использовать официальный индекс аренды RERA.
2. Маркетинг: Размещение объявлений на местных порталах недвижимости и через брокеров с использованием профессиональных фотографий и реалистичного описания жилой площади, количества спален и ванных комнат.
3. Выбор арендатора: Проверка статуса занятости и визового статуса потенциальных арендаторов. В Дубае принято вносить депозит в размере от 5% до 10% от годовой арендной платы.
4. Договор аренды: Договор аренды в Дубае должен быть заключен в письменной форме, как правило, на срок не менее 12 месяцев. Основные положения: стороны, арендная плата, срок, порядок оплаты, коммунальные платежи и сервисные сборы.
5. Оплата аренды: В Дубае арендная плата часто вносится с помощью постдатированных чеков — система, которая может быть непривычной для владельцев недвижимости из-за рубежа.
6. Регистрация Ejari: Договор аренды регистрируется в системе Ejari. В зависимости от договоренности, ответственность за выполнение этой процедуры может лежать на арендаторе, арендодателе или агентстве.
7. Передача объекта: Составление акта приема-передачи с указанием показаний счетчиков, состояния недвижимости и описью имущества (если объект меблирован). Рекомендуется сделать фото- и видеофиксацию.
8. Текущее управление: Контроль поступления арендных платежей и оперативное реагирование на запросы по техническому обслуживанию. Об изменении размера арендной платы необходимо уведомлять в письменной форме за 90 дней до окончания срока действия договора. Использование индекса арендной платы помогает защититься от необоснованного повышения цен.

Краткосрочная аренда / Holiday Home

Краткосрочная аренда в Дубае регулируется Департаментом экономики и туризма (DET) как «Holiday Home». Такая деятельность требует получения специальных разрешений и зависит от сезонных колебаний спроса.

Лицензирование: Для сдачи жилья в качестве дома для отдыха требуется специальная лицензия. Стоимость разрешения на краткосрочную аренду составляет 370 дирхамов ОАЭ за объект. Каждый объект должен быть зарегистрирован в соответствии с актуальными требованиями DET.

Правила здания и жилого комплекса: Не во всех зданиях разрешена краткосрочная аренда. Владельцам необходимо заранее уточнить в управляющей компании или ассоциации собственников, допустимо ли использование объекта в качестве Holiday Home и на каких условиях.

Выбор оператора: Многие собственники нанимают лицензированного оператора Holiday Home, который берет на себя работу с платформами бронирования, организацию заезда/выезда, уборку и обслуживание гостей.

Управление гостями: Данные гостей должны обрабатываться в соответствии с действующими правилами, включая проверку документов и передачу информации в соответствующие органы.

Потенциальный доход и расходы: Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет около 500 дирхамов ОАЭ в сутки, однако показатели заполняемости сильно зависят от сезона. Расходы на оснащение по гостиничным стандартам, регулярную уборку, стирку, комиссии платформ и услуги управляющей компании значительно выше, чем при долгосрочной аренде. Жилье и его оснащение должны постоянно поддерживаться в безупречном состоянии.

Сдача недвижимости в аренду из Германии, Австрии или Швейцарии

Многие владельцы недвижимости в Дубае проживают в Европе и полностью управляют процессом аренды дистанционно. Тем, кто планирует сдавать недвижимость в Дубае удаленно, следует учитывать следующие особенности:

Доверенность (Power of Attorney): Собственники могут оформить нотариально заверенную доверенность, признаваемую в Объединенных Арабских Эмиратах, чтобы представитель мог подписывать договоры или взаимодействовать с государственными органами. Форму и объем полномочий следует определять индивидуально после консультации с юристом.

Управляющая компания: Профессиональная управляющая компания берет на себя общение с арендаторами, передачу объектов, координацию технического обслуживания и контроль платежей, избавляя собственника от необходимости постоянного присутствия на месте.

Денежные потоки: Арендная плата взимается в дирхамах ОАЭ (AED) и может переводиться на европейские счета. При этом следует учитывать валютные риски, связанные с колебаниями курса AED/EUR или AED/CHF.

Коммуникация и документация: Четкие каналы связи через электронную почту, общие облачные папки или порталы по управлению недвижимостью важны для удаленного контроля договоров, расчетов и сервисных сборов.

Поездки в Дубай: Личный визит может быть полезен, по крайней мере, при передаче объекта или проведении крупных ремонтных работ, однако это не является обязательным требованием.

Какие расходы возникают при сдаче недвижимости в аренду?

Собственникам следует различать общие расходы на содержание недвижимости и специфические расходы, связанные с арендой. При сдаче недвижимости в Дубае возникают, в частности, следующие статьи расходов:

• Комиссии посредников и риелторов: При привлечении риелтора взимается вознаграждение, размер которого оговаривается в договоре и может варьироваться.
• Комиссии за управление недвижимостью: Текущее управление (работа с арендаторами, координация обслуживания, расчеты) оплачивается отдельно; условия являются предметом переговоров.
• Техническое обслуживание и ремонт: Обслуживание систем кондиционирования, сантехники, электрики, а также обновление мебели при краткосрочной аренде. Ремонтные работы на сумму свыше определенного лимита, как правило, являются обязанностью арендодателя.
• Страхование: Возможные дополнительные взносы по страхованию здания или гражданской ответственности при сдаче недвижимости третьим лицам.
• Уборка и стирка: Статьи расходов, особенно актуальные для краткосрочной аренды: клининг при смене жильцов и профессиональная стирка белья.
• Административные сборы и государственные пошлины: Сборы за регистрацию Ejari, лицензию на сдачу жилья в аренду (Holiday Home) и другие административные процедуры.

Сервисные сборы и текущие расходы

Сервисные сборы — это основная статья расходов для владельцев апартаментов и таунхаусов в Дубае. Они покрывают текущие общие расходы, такие как обслуживание здания, охрана, содержание мест общего пользования, бассейнов и фитнес-зон, и определяются ассоциацией собственников (Owners Association) под контролем Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department).

Сервисные сборы взимаются независимо от того, сдается ли недвижимость в аренду — они оплачиваются даже при простое или личном использовании объекта. Для реалистичного расчета доходности их следует учитывать отдельно от расходов на аренду (услуги риелтора, управление, уборка).

Подробную информацию о сервисных сборах в Дубае, методах их расчета и типичных размерах можно найти в статье Life-in-Luxury «Сервисные сборы в Дубае»; для инвесторов также крайне важен анализ реалистичной доходности недвижимости в Дубае .

Как рассчитать реальную арендную доходность?

Валовая доходность в объявлениях часто рассчитывается по формуле: годовая арендная плата, деленная на цену покупки. Средняя годовая валовая доходность апартаментов в Дубае составляет около 7 %. Однако для инвесторов эта цифра не является показательной, так как она не учитывает существенные расходы.

Реальная операционная доходность рассчитывается следующим образом:

Годовой чистый доход от аренды (после вычета потерь из-за простоев) минус сервисные сборы минус расходы на управление и сдачу в аренду минус Техническое обслуживание минус прочие расходы собственника = Операционная прибыль (до учета финансирования и индивидуального налогообложения)

Каждый собственник должен учитывать фактические расходы и доходы по своему конкретному объекту недвижимости — доходность апартаментов с одной спальней на Пальме Джумейра отличается от доходности студии в Джумейра Виллидж Серкл. Не стоит слепо полагаться на общие средние показатели; новичкам следует соотносить рентабельность инвестиций в недвижимость Дубая с ситуацией на рынке в целом.

Проценты по кредиту, погашение основного долга и личная налоговая нагрузка — например, в Германии через приложение V и, при необходимости, применение § 34c EStG для зачета иностранных налогов — должны рассчитываться индивидуально. Для проектов на стадии строительства также ипотечные решения для строящихся объектов (off-plan) в Дубае играют важную роль. Дополнительную информацию можно найти в материалах Life-in-Luxury, посвященных доходности недвижимости в Дубае, а также в подробном обзоре ипотечного кредитования в Дубае с возможностью финансирования до 65 % от стоимости объекта.

Реалистичное определение арендной платы

Рыночная цена имеет решающее значение для минимизации простоев и обеспечения стабильной сдачи в аренду. Средняя годовая арендная плата в Дубае за последние 12 месяцев выросла на 10–20 %, что отражает динамику рынка, однако эти данные нельзя автоматически применять к каждому объекту.

Использование рыночных данных: Актуальные объявления, индекс аренды RERA и общедоступная информация Земельного департамента Дубая служат хорошими ориентирами. Средняя годовая арендная плата за апартаменты с одной спальней в настоящее время составляет около 100 000 дирхамов, однако она значительно варьируется в зависимости от местоположения и состояния объекта, так же как и потенциал доходности при покупке квартиры или апартаментов в Дубае.

Факторы местоположения: Район (Даунтаун Дубай, Дубай Марина, Пальма Джумейра, Дубай Крик Харбор), расположение в здании (вид на море, вид на канал, этаж), близость к метро, школам и местам работы.

Характеристики объекта: Площадь, планировка, балкон, парковочное место, вид из окна, год постройки и качество строительства влияют на цену, а значит, и на перспективы стабильного долгосрочного роста капитала за счет недвижимости в Дубае.

Оснащение и меблировка: Меблированные квартиры приносят более высокий доход от аренды, но требуют расходов на текущий ремонт из-за износа.

Сезонные аспекты краткосрочной аренды: Зимние месяцы считаются высоким туристическим сезоном, в то время как жаркие летние месяцы — низким; гибкость ценообразования помогает повысить заполняемость.

Управление недвижимостью: когда стоит привлекать стороннюю компанию?

Профессиональное управление недвижимостью может быть полезным, если владелец проживает за границей. В частности, для собственников из Германии, Австрии или Швейцарии внешнее управление дает очевидные преимущества.

Типовые услуги управляющего недвижимостью:

• Поиск и проверка арендаторов (долгосрочная аренда) или управление гостями (краткосрочная аренда)
• Оформление договоров и документации
• Координация технического обслуживания и ремонтных работ
• Передача объекта и приемка
• Регулярная отчетность и расчеты
• Контроль поступлений и платежей

На что обратить внимание в договоре на управление: Объем услуг, обязательства по информированию и отчетности, срок действия и условия расторжения договора, структура вознаграждения, а также права на ключи и доступ к порталам здания должны быть четко прописаны.

Целесообразность зависит от количества сдаваемых объектов, модели аренды, а также от наличия у вас свободного времени и профессиональных навыков; параллельно собственникам следует Аспекты безопасности инвестиций в недвижимость в Дубае держать в поле зрения.

Риски при сдаче в аренду

Аренда — это возможности и риски. Трезвый анализ — неотъемлемая часть любого серьезного планирования: прозрачность рисков важнее маркетинговой риторики.

• Риск простоя: Объект может какое-то время оставаться незаселенным, особенно при завышенной цене или неудачном расположении.
• Риск неплатежей и недобросовестности арендаторов: В Дубае также возможны задержки платежей. Закон об аренде № 26 от 2007 года регулирует условия расторжения договора и защищает обе стороны. Арендодатели могут расторгнуть договор аренды только на законных основаниях. Вопросы правоприменения — например, через Центр по урегулированию споров об аренде (Rental Dispute Settlement Centre) — следует решать с привлечением местных юристов.
• Риски, связанные с эксплуатацией и качеством строительства: Износ, технические неисправности и возможные проблемы с качеством строительства влияют на доходность.
• Регуляторные риски: Изменения в законодательстве об аренде, правилах краткосрочной аренды DET, требованиях Ejari или правилах сообщества возможны в любой момент.
• Валютные и трансферные риски: Доходы в дирхамах (AED), а расходы и налоги в евро или швейцарских франках — колебания валютных курсов могут снизить прибыль.
• Риски удаленного управления: Зависимость от управляющих, информационная асимметрия и проблемы коммуникации на большом расстоянии, особенно если в долгосрочной перспективе получение «Золотой визы» Дубая через инвестиции в недвижимость является частью ваших личных планов.

Типичные ошибки собственников

Начинающим инвесторам при сдаче недвижимости в Дубае в аренду следует избегать следующих ошибок:

• Ориентация только на валовую доходность: Если не учитывать сервисные сборы, расходы на управление, техническое обслуживание и периоды простоя, расчет доходности будет сильно искажен.
• Нереалистичные ожидания по арендной плате: Ориентироваться на рекламные обещания, а не на реальные рыночные предложения и фактически заключенные договоры аренды.
• Игнорирование правил жилого комплекса или здания: Запуск краткосрочной аренды там, где она запрещена или ограничена; особенно в крупных проектах, таких как Dubailand с его разнообразными сообществами и проектами, где правила могут существенно различаться.
• Нечеткие договоры на управление: Отсутствие письменных договоренностей об ответственности, расходах и правах на расторжение договора ведет к спорам.
• Отсутствие резервного фонда на обслуживание: Тратить всю прибыль, не создавая резервов на случай крупного ремонта (системы кондиционирования, водонагреватели).
• Отсутствие документации при передаче объекта: Не составлять акт приема-передачи и не делать фотографии при заселении и выселении, что повышает риск возникновения конфликтов в будущем.
• Игнорирование налоговых последствий в стране проживания: Налоговые резиденты Германии обязаны декларировать все доходы, полученные по всему миру. Нельзя забывать, что соглашение об избежании двойного налогообложения с ОАЭ прекратило действие в конце 2021 года. Доходы от аренды должны быть отражены в налоговой декларации (приложение V в Германии).

Чек-лист перед сдачей в аренду

• ☐ Выбрана модель аренды: долгосрочная, краткосрочная или смешанная с четкими приоритетами
• ☐ Проверены правовые аспекты: актуальные правила DLD, RERA, Ejari и DET (для жилья для отдыха), а также правила местного сообщества; в случае сомнений проконсультируйтесь с юристом или налоговым консультантом
• ☐ Стратегия ценообразования аренды определена: на основе актуальных рыночных данных и объектов-аналогов в том же жилом комплексе
• ☐ Сервисные сборы и текущие фиксированные расходы рассчитаны: актуальное уведомление о сервисных сборах и прочие расходы собственника подготовлены
• ☐ Стратегия управления недвижимостью определена: самостоятельное управление или привлечение внешнего управляющего с проверенным договором на оказание услуг
• ☐ Объект подготовлен: ремонт выполнен, проведена уборка, меблировка и оснащение полностью укомплектованы
• ☐ Документы в полном порядке: свидетельство о праве собственности (Title Deed), копии удостоверений личности, банковские реквизиты, при необходимости доверенности, страховые полисы, проекты договоров
• ☐ Система платежей и учета определена: установлен процесс получения арендных платежей, ведения цифрового архива документов и конвертации валют
• ☐ Налоговые последствия в стране проживания проверены: обсуждены с местным налоговым консультантом, в частности принцип налогообложения мирового дохода, приложение V и § 34c Закона о подоходном налоге (EStG)

Часто задаваемые вопросы

В следующих разделах рассматриваются практические вопросы, которые лишь кратко упоминаются в основной части данного руководства.

Могу ли я как гражданин Германии сдавать свою недвижимость в Дубае?

Да. Гражданство Германии, как правило, не является препятствием для сдачи в аренду законно приобретенной недвижимости в Дубае. Решающее значение имеют наличие действительных прав собственности (Title Deed), соблюдение местных норм (RERA, Ejari, при необходимости DET) и правил конкретного жилого комплекса. В отношении налогообложения в Германии действует принцип налогообложения мирового дохода: доходы от аренды в Дубае облагаются по прогрессивной налоговой ставке и подлежат декларированию в налоговой декларации. Соглашение об избежании двойного налогообложения с ОАЭ для Германии с 2022 года больше не действует — конкретные вопросы налогообложения следует уточнять у профильного налогового консультанта.

Обязательно ли мне нужен управляющий недвижимостью на месте?

Местный управляющий недвижимостью не является обязательным по закону для всех случаев, однако для собственников, проживающих за пределами ОАЭ, это зачастую целесообразно. Преимущества — экономия времени, оперативное реагирование на запросы по обслуживанию, координация действий с арендаторами и государственными органами — перевешивают дополнительные расходы. Перед принятием решения собственникам следует трезво оценить реальный объем работ и свою доступность для решения текущих вопросов.

Что такое Ejari и почему это важно?

Ejari — это система регистрации договоров аренды в Дубае, внедренная RERA. Зарегистрированные договоры обеспечивают прозрачность и играют важную роль во многих административных процессах, например, для арендаторов, подающих заявление на получение или продление вида на жительство (Residence Visa). Подробную информацию о процедуре регистрации и сборах следует регулярно проверять через официальные источники, такие как сайты DLD/RERA или приложение Dubai REST.

Какова доходность от аренды в Дубае?

Не существует единого надежного показателя для всего рынка недвижимости Дубая. Средняя годовая валовая доходность апартаментов на рынке составляет около 7%, однако фактическая чистая доходность сильно зависит от местоположения, цены покупки, сервисных сборов, модели аренды и уровня заполняемости. Мы рекомендуем собственникам проводить индивидуальный расчет доходности для своего конкретного объекта по схеме, представленной в статье. Более подробную информацию можно найти в статье Life-in-Luxury «Доходность недвижимости в Дубае».

Должен ли я платить налоги с доходов от аренды в Дубае в Германии, Австрии или Швейцарии?

Германия: Действует принцип налогообложения мирового дохода. С момента прекращения действия соглашения об избежании двойного налогообложения 31.12.2021 доходы от аренды в Дубае подлежат декларированию в немецкой налоговой декларации — как правило, через приложение V. Расходы на получение дохода, такие как амортизация или затраты на содержание, могут быть использованы для снижения налоговой нагрузки. Доходы облагаются по прогрессивной ставке подоходного налога.

Австрия и Швейцария: При наличии налогового резидентства в соответствующей стране, как правило, учитываются доходы, полученные по всему миру. Конкретный порядок налогообложения зависит от национального законодательства и действующих международных соглашений. В Швейцарии может применяться метод освобождения с учетом прогрессивной ставки.

Во всех случаях настоятельно рекомендуется получить индивидуальную консультацию у местных налоговых экспертов — данная статья не является профессиональной налоговой консультацией по конкретным вопросам.

‍