Dubai Immobilie Erbrecht: Warum DACH-Eigentümer ein DIFC-Testament brauchen

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben beziehen sich auf den oben genannten Stand. Rechtslage, Gebühren und Verfahren können sich ändern.

Vor dem Kauf prüfen Anleger aus Deutschland, Österreich und der Schweiz die Rendite, die Lage und den Developer. Eine Frage stellt fast niemand. Was passiert mit der Immobilie, wenn der Eigentümer stirbt.

Die Antwort ist unbequem. Ihr Testament aus Deutschland regelt Ihre Wohnung in Dubai nicht automatisch. Für in den VAE belegene Immobilien gilt eine eigene Rechtsordnung, und die setzt sich im Zweifel durch. Wer das nicht regelt, hinterlässt seiner Familie ein Verfahren vor einem ausländischen Gericht, in einer fremden Sprache, mit blockiertem Vermögen.

Dieser Beitrag erklärt, warum das so ist, welches Instrument es dagegen gibt und was es konkret kostet.

Das Wichtigste in Kürze

• Für Immobilien in den VAE hat nach Artikel 17 Absatz 5 des VAE-Zivilgesetzes das Recht der VAE Vorrang, auch gegenüber einem ausländischen Testament.
• Ohne registriertes Testament entscheiden die lokalen Gerichte des Emirats, in dem der Vermögenswert liegt.
• Das DIFC-Testament ist ein englischsprachiges, im Common Law verankertes Testament, das speziell für Nicht-Muslime mit Vermögen in den VAE geschaffen wurde.
• Ein Wohnsitz oder Visum in den VAE ist für die Registrierung nicht erforderlich. Die Beurkundung erfolgt per Videotermin.
• Die VAE erheben keine Erbschaftsteuer. Deutschland schon, und zwar auf das gesamte Weltvermögen.

‍

Warum Ihr deutsches Testament in Dubai nicht ausreicht

Was die EU-Erbrechtsverordnung regelt

Seit dem 17. August 2015 gilt in Deutschland und Österreich die EU-Erbrechtsverordnung, die Verordnung (EU) Nr. 650/2012. Sie knüpft die Erbfolge an den letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers. Ihr Grundprinzip ist die Nachlasseinheit: Der gesamte Nachlass soll einem einzigen Erbrecht unterliegen, unabhängig von der Art der Vermögenswerte und unabhängig davon, ob sie in einem anderen Mitgliedstaat oder in einem Drittstaat liegen. Zusätzlich kann der Erblasser das Recht seines Heimatstaates wählen.

Aus deutscher und österreichischer Sicht ist die Sache damit klar. Für die Dubai-Immobilie gilt dasselbe Erbrecht wie für das Haus in München oder das Depot in Wien.

Warum das in Dubai nichts nützt

Die Verordnung bindet nur die Mitgliedstaaten. Die Vereinigten Arabischen Emirate sind ein Drittstaat. Aus Sicht der VAE gilt das eigene Kollisionsrecht, und das führt zu einem anderen Ergebnis.

Maßgeblich ist Artikel 17 des Bundesgesetzes Nr. 5 von 1985 über zivilrechtliche Transaktionen, geändert durch das Decree-Law Nr. 30 von 2020. Absatz 1 unterstellt die Erbfolge grundsätzlich dem Recht des Erblassers. Absatz 5 enthält jedoch eine Einschränkung mit erheblicher Wirkung: Für das Testament eines Ausländers über seine im Staat belegenen Immobilien geht das Recht der VAE vor. Für die Immobilie selbst ist damit im Ergebnis das Erbrecht in Dubai maßgeblich.

Praktisch heißt das: Was Sie in Ihrem deutschen Testament über die Wohnung in Dubai verfügen, muss ein VAE-Gericht nicht ohne Weiteres umsetzen. Ein deutscher Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis wird in den VAE nicht automatisch anerkannt. Es entsteht eine faktische Nachlassspaltung: Die Behörden im Heimatland und die Behörden in Dubai beurteilen denselben Erbfall nach unterschiedlichem Recht.

Was seit 2023 gilt und was nicht

Zum 1. Februar 2023 ist das Federal Decree-Law Nr. 41 von 2022 über den zivilen Personenstand für Nicht-Muslime in Kraft getreten. Es hat die Lage deutlich verbessert. Artikel 11 gibt dem Erblasser das Recht, über sein gesamtes Vermögen im Staat frei zu verfügen. Fehlt ein Testament, erhält der überlebende Ehegatte die Hälfte, die andere Hälfte wird zu gleichen Teilen unter den Kindern aufgeteilt, ohne Unterschied zwischen Söhnen und Töchtern. Für ein Ehepaar mit Kindern läuft das auf eine Aufteilung von 50 zu 50 Prozent hinaus. Nach Artikel 11 Absatz 3 können Erben eines Ausländers zudem die Anwendung des Heimatrechts beantragen, sofern kein registriertes Testament etwas anderes bestimmt.

Für muslimische Erblasser gilt das nicht. Bei ihnen bleibt es bei der Erbverteilung nach der Scharia, bei der Söhne typischerweise den doppelten Anteil von Töchtern erhalten und die Testierfreiheit eingeschränkt ist. Der Status des Erblassers ist damit die erste Weichenstellung, und er sollte dokumentiert sein.

In beiden Fällen gilt jedoch dasselbe Grundproblem. Ohne Testament folgt die Verteilung starren gesetzlichen Quoten. Was im DACH-Raum als Selbstverständlichkeit gilt, nämlich den überlebenden Partner zunächst allein abzusichern, wie es ein Berliner Testament vorsieht, lässt sich so nicht abbilden.

Der entscheidende Punkt für Immobilien steht im Anwendungsbereich des Gesetzes. Dieses gilt ausdrücklich unbeschadet der Artikel 12, 13, 15, 16 und 17 des Zivilgesetzes von 1985. Artikel 17 bleibt also unberührt, und damit bleibt es für Immobilien beim Vorrang des VAE-Rechts.

Für bewegliches Vermögen hat sich die Rechtslage entspannt. Für die Immobilie selbst, also den wesentlichen Vermögenswert eines Kapitalanlegers, gilt das nur eingeschränkt. Genau deshalb bleibt ein registriertes Testament vor Ort das verlässlichste Instrument.

Was in der Zwischenzeit tatsächlich passiert

Nach dem Tod des Eigentümers werden Verfügungen über die Immobilie blockiert, bis die Erben oder die im Testament Begünstigten feststehen.

Bankkonten in den VAE werden eingefroren, bis die Rechtsnachfolge geklärt ist. Bei Gemeinschaftskonten müssen die verbleibenden Inhaber die Bank innerhalb von zehn Tagen informieren.

Verfahren vor den Dubai Courts werden auf Arabisch geführt. Ausländische Urkunden müssen beglaubigt und übersetzt vorgelegt werden.

Läuft eine Finanzierung, verlangt das Grundbuchamt eine Unbedenklichkeitserklärung der Bank, bevor umgeschrieben werden kann.

Das DIFC-Testament: Aufbau, Voraussetzungen, Kosten

Der DIFC Courts Wills Service ist eine gemeinsame Einrichtung der Regierung von Dubai und der DIFC Courts, also der Gerichte des Dubai International Financial Centre. Er wurde durch die Resolution Nr. 4 von 2014 geschaffen und durch das Dubai Law Nr. 15 von 2017 über die Nachlassverwaltung und die Vollstreckung von Testamenten von Nicht-Muslimen bestätigt. Dieses Gesetz sieht ein Register der Testamente von Nicht-Muslimen sowohl bei den Dubai Courts als auch bei den DIFC Courts vor.

Der Unterschied zum lokalen Weg ist praktischer Natur. Das DIFC-Testament wird auf Englisch errichtet, folgt Common-Law-Grundsätzen und ist damit für Anleger aus dem DACH-Raum deutlich leichter zu erfassen und zu kontrollieren.

Wer ein DIFC-Testament registrieren kann

• Sie sind nicht Muslim und waren es nie.
• Sie sind mindestens 21 Jahre alt.
• Sie besitzen Vermögen in den VAE oder haben minderjährige Kinder, die dort mit Ihnen leben.

Ein Wohnsitz in den VAE ist ausdrücklich nicht erforderlich. Auch ein Visum wird nicht verlangt. Für Kapitalanleger aus Deutschland, Österreich und der Schweiz, die eine Off-Plan-Einheit halten, ohne jemals dort gelebt zu haben, ist genau das der entscheidende Punkt.

Die Testamentsarten und die Gebühren

Quelle: DIFC Courts, Schedule of Fees, Artikel IX. Stand 3. August 2026. Die Gebühren der DIFC Courts unterliegen nicht der Mehrwertsteuer. Eine spätere Änderung kostet 550 AED je Testament. Auf jede Gebühr entfällt eine Buchungsgebühr, die auf die Servicegebühr angerechnet wird, bei Stornierung aber verfällt. Honorare von Anwälten sind darin nicht enthalten und werden gesondert berechnet.

Für die meisten DACH-Anleger mit einer oder zwei Einheiten und ohne weitere Vermögenswerte in den VAE ist das Property Will die passgenaue Lösung. Wer laufend zukauft oder Konten und Beteiligungen vor Ort hält, fährt mit dem Full Will besser. Der Grund liegt in einem Detail, das später erhebliche Kosten spart.

Der Unterschied, der bei Off-Plan zählt

Ein Property Will erfasst ausschließlich die Objekte, die zum Zeitpunkt der Registrierung namentlich aufgeführt sind. Kaufen Sie später eine weitere Einheit, müssen Sie ein neues Testament registrieren. Ein Full Will erfasst dagegen das gesamte bewegliche und unbewegliche Vermögen in der festgelegten Rechtsordnung zum Zeitpunkt des Todes, unabhängig davon, ob es bei der Registrierung genannt wurde.

Für Off-Plan-Käufer ist ein weiterer Punkt relevant, den kaum jemand kennt. Eine Einheit im Bau kann bereits in ein Property Will aufgenommen werden, sobald das Oqood-Zertifikat der RERA vorliegt. Ein Title Deed ist dafür nicht nötig. Beim Full Will ist zum Zeitpunkt der Registrierung ohnehin kein Eigentumsnachweis erforderlich.

Die Absicherung ist damit nicht erst nach der Übergabe möglich, sondern bereits kurz nach der Reservierung. Wer heute in ein Projekt aus unserem Projektportfolio investiert, kann die Nachfolge parallel zur ersten Zahlungsrate regeln, statt drei oder vier Jahre bis zum Handover zu warten.

Wie die Registrierung abläuft

1. Testament entwerfen. Möglich sind ein eigener Entwurf, eine der Onlinevorlagen des Wills Service oder die Beauftragung eines im Register geführten Wills Draftsman. Das Property Will, das Business Owners Will und das Financial Assets Will sind ausschließlich über die Onlinevorlage zu erstellen.
2. Unterlagen hochladen. Pass, gegebenenfalls Emirates ID, Passkopien der beiden Zeugen. Beim Property Will zusätzlich Title Deed oder Oqood-Zertifikat je Objekt.
3. Termin buchen und Gebühr zahlen. Die Buchung erfolgt über das Onlineportal des Wills Service. Der Termin kann online oder persönlich in den Räumen der DIFC Courts wahrgenommen werden.
4. Videotermin wahrnehmen. Erblasser und zwei Zeugen nehmen per Videokonferenz teil, von jedem Ort der Welt aus. Die Zeugen müssen mindestens 21 Jahre alt sein und dürfen weder Begünstigte noch Vormunde noch deren Ehepartner sein.
5. Elektronisch unterzeichnen. Der Termin dauert etwa zwanzig Minuten. Das elektronisch signierte Testament gilt als Original, eine Papierfassung wird nicht geführt. Eine Kopie steht unmittelbar nach dem Termin zum Download bereit.

Praxishinweis für deutschsprachige Anleger

Der DIFC Courts Wills Service akzeptiert bei der Beurkundung weder Dolmetscher noch Vollmachten. Erblasser und Zeugen müssen dem Termin auf Englisch folgen können.

Wer sich damit nicht sicher fühlt, sollte den Entwurf vorab mit deutschsprachiger Begleitung vollständig durcharbeiten, sodass beim Termin nur noch bestätigt wird.

‍

Was im Erbfall tatsächlich geschieht

Liegt ein registriertes DIFC-Testament vor, ist der Ablauf geordnet und in der Regel deutlich kürzer als ohne.

1. Der eingesetzte Executor wendet sich mit der Sterbeurkunde an die DIFC Courts und wird durch das Probate-Verfahren geführt.
2. Das Gericht erteilt den Grant of Probate. Die Gebühr beträgt 1.500 USD. Bei klarer Sachlage wird der Beschluss laut DIFC Courts üblicherweise innerhalb weniger Wochen ausgestellt.
3. Mit dem Gerichtsbeschluss und dem entsprechenden Schreiben an das Dubai Land Department wird die Immobilie auf die Begünstigten umgeschrieben.

Die Kosten der Umschreibung sind der angenehme Teil des Verfahrens. Das Dubai Land Department erhebt für die Eigentumsübertragung im Erbfall 1.000 AED je Immobilie, zuzüglich 250 AED für die Ausstellung der Eigentumsurkunde sowie Gebühren für Lagepläne und die beauftragte Servicestelle. Die reguläre Übertragungsgebühr von vier Prozent, die beim Verkauf anfällt, wird im Erbfall nicht erhoben.

Erforderlich sind unter anderem die gerichtliche Erbfeststellung, das Schreiben des Gerichts an das Dubai Land Department, Ausweisdokumente aller Erben sowie eine Unbedenklichkeitserklärung der finanzierenden Bank, falls das Objekt belastet ist, oder des Developers, falls noch ein Kaufvertrag über eine Off-Plan-Einheit läuft. Wie sich Nebenkosten in Dubai insgesamt zusammensetzen, haben wir im Beitrag zu den Kaufkosten und DLD-Gebühren aufgeschlüsselt.

Steuern: Dubai erhebt keine, Ihr Heimatland möglicherweise schon

Die Vereinigten Arabischen Emirate kennen keine Erbschaftsteuer. Das sagt jedoch nichts über die Belastung im Heimatland aus, und genau hier unterscheiden sich Deutschland, Österreich und die Schweiz erheblich.

Deutschland

Nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz besteht unbeschränkte Steuerpflicht, wenn Erblasser oder Erwerber Inländer sind. Inländer ist insbesondere, wer im Inland einen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat. Erfasst wird dann das gesamte Weltvermögen, also auch die Immobilie in Dubai.

Ein Doppelbesteuerungsabkommen für die Erbschaftsteuer besteht zwischen Deutschland und den VAE nicht. Deutschland unterhält solche Sonderabkommen nur mit Dänemark, Frankreich, Griechenland, Schweden, der Schweiz und den USA. Da die VAE keine Erbschaftsteuer erheben, gibt es zudem keine ausländische Steuer, die nach Paragraf 21 ErbStG angerechnet werden könnte. Der Wert der Dubai-Immobilie fließt also ungemindert in die deutsche Bemessungsgrundlage ein.

Die persönlichen Freibeträge gelten unverändert. Für Ehegatten sind es 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro je Elternteil.

Ein Punkt hat sich zugunsten der Anleger verändert. Paragraf 13d ErbStG gewährt für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke einen Bewertungsabschlag von zehn Prozent. Bis 2024 galt er nur für Objekte im Inland sowie in der EU und im EWR. Nachdem der Europäische Gerichtshof darin am 12. Oktober 2023 einen Verstoß gegen die Kapitalverkehrsfreiheit gesehen hat, wurde die Begünstigung auf Drittstaaten ausgeweitet. Voraussetzung ist, dass mit dem betreffenden Staat ein Informationsaustausch zur Erbschaftsteuer gesichert ist. Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht dazu eine Liste. Ob die VAE darin geführt werden, ist im Einzelfall anhand der aktuellen Fassung zu prüfen.

Österreich

Österreich erhebt seit dem 1. August 2008 keine Erbschaftssteuer mehr. Für die Dubai-Immobilie fällt in Österreich damit keine Erbschaftssteuer an. Dieser Unterschied zu Deutschland ist erheblich und wird im deutschsprachigen Markt selten sauber dargestellt.

Der erbrechtliche Teil bleibt davon unberührt. Die EU-Erbrechtsverordnung gilt auch in Österreich, und der Pflichtteil bleibt bestehen. Eine im Drittstaat vollzogene Übertragung einzelner Vermögensteile nimmt die Beurteilung des Pflichtteils in Österreich nicht vorweg.

Schweiz

Die Erbschaftssteuer ist in der Schweiz kantonal geregelt. Sätze, Freibeträge und Befreiungen unterscheiden sich deutlich, direkte Nachkommen sind in den meisten Kantonen befreit. Für im Ausland belegene Grundstücke wird das Besteuerungsrecht üblicherweise dem Belegenheitsstaat zugewiesen. Maßgeblich ist die Regelung des Wohnsitzkantons, die im Einzelfall zu prüfen ist.

Wie sich Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne in den drei Ländern steuerlich auswirken, ist Thema unseres Beitrags zu Dubai Immobilien und Steuern.

Der Pflichtteil bleibt, auch mit DIFC-Testament

Ein häufiges Missverständnis lautet: Mit einem DIFC-Testament lasse sich der Pflichtteil im Heimatland umgehen. Das ist nicht der Fall.

In Deutschland und Österreich ist der Pflichtteil ein Geldanspruch gegen den Erben. Er entsteht unabhängig davon, in welchem Land ein einzelner Vermögensgegenstand liegt und an wen er dort übertragen wurde. Der Wert der Dubai-Immobilie fließt in die Berechnung ein. Wer über das DIFC-Testament ein Kind übergeht, verlagert den Konflikt lediglich in das Heimatland.

Daraus folgt die eigentliche Aufgabe. Das DIFC-Testament und die letztwillige Verfügung im Heimatland müssen aufeinander abgestimmt sein. Zwei Dokumente, die sich widersprechen, erzeugen mehr Streit als gar keines.

Zwei Regeln, die viele übersehen

Eine spätere Eheschließung hebt ein registriertes DIFC-Testament vollständig auf, sofern die Absicht, diese Person zu heiraten, nicht ausdrücklich im Testament genannt ist.

Eine spätere Scheidung lässt Zuwendungen und Einsetzungen zugunsten des früheren Ehepartners entfallen, das Testament im Übrigen bleibt bestehen.

In beiden Fällen ist eine Neuregistrierung erforderlich. Die Änderungsgebühr beträgt 550 AED je Testament.

Risiken und offene Punkte

Ein Beitrag zu diesem Thema wäre unvollständig, wenn er nur die Lösung beschreibt. Diese Punkte gehören in jede Entscheidung.

• Die Rechtslage ist in Bewegung. Zwischen 2020 und 2025 wurden das Zivilgesetz geändert, das Personenstandsrecht für Nicht-Muslime eingeführt und der Rahmen der DIFC Courts neu gefasst. Das Rechtssystem der VAE ist von Zivilrecht und Scharia geprägt. Prüfen Sie den Stand vor jeder Registrierung.
• Artikel 17 Absatz 5 des Zivilgesetzes lässt Auslegungsspielraum. Genau deshalb ist ein vor Ort registriertes Testament der sicherere Weg als der Streit über anwendbares Recht.
• Ohne Testament entscheidet nicht Ihr Wille, sondern eine gesetzliche Quote. Für Nicht-Muslime sind das seit Februar 2023 die starren Anteile des Federal Decree-Law Nr. 41 von 2022, für Muslime die Verteilung nach der Scharia.
• Mehrere Testamente können sich gegenseitig aufheben. Ein später im Heimatland errichtetes Testament kann ein DIFC-Testament unwirksam machen, wenn es unsauber formuliert ist. Die Abstimmung ist zwingend.
• Die Vollstreckung außerhalb der VAE ist nicht garantiert. Ein Full Will kann ausländisches Vermögen einbeziehen, ob es dort durchsetzbar ist, richtet sich nach dem Recht des jeweiligen Staates.
• Minderjährige Erben verlängern jedes Verfahren. Verfügungen über deren Anteil bedürfen zusätzlicher gerichtlicher Zustimmung.
• Bei finanzierten Objekten bleibt die Restschuld bestehen. Klären Sie vorab, wie Ihre Bank den Todesfall behandelt und ob eine Risikoabsicherung Bestandteil des Darlehens ist.
• Die Registrierungsgebühr ist nicht die Gesamtkosten. Anwaltshonorare, Übersetzungen und Beglaubigungen kommen hinzu.

Die fünf häufigsten Fehler

9. Sich auf das Testament aus dem Heimatland verlassen. Es regelt vieles, aber die in den VAE belegene Immobilie nur eingeschränkt. Bis die Rechtsnachfolge geklärt ist, bleiben Immobilie und Konten für die Familie blockiert.
10. Bis zur Übergabe warten. Off-Plan-Einheiten können ab Vorliegen des Oqood-Zertifikats abgesichert werden.
11. Ein Property Will wählen, obwohl weitere Käufe geplant sind. Jeder Zukauf erzwingt dann eine Neuregistrierung.
12. Beide Testamente nicht abstimmen. Widersprüchliche Verfügungen sind die häufigste Ursache für langwierige Verfahren.
13. Nach Heirat, Scheidung oder Geburt eines Kindes nicht aktualisieren.

‍

Checkliste für Eigentümer

• Voraussetzungen prüfen: nicht Muslim, mindestens 21 Jahre, Vermögen in den VAE.
• Passende Testamentsart wählen, abhängig von Anzahl der Objekte und geplanten Zukäufen.
• Unterlagen zusammenstellen: Pass, Title Deed oder Oqood, Passkopien der Zeugen.
• Zwei Zeugen benennen, die weder Begünstigte noch Vormunde noch deren Ehepartner sind.
• Executor und Ersatz-Executor festlegen. Ein Wohnsitz in den VAE ist dafür nicht erforderlich.
• Abstimmung mit der letztwilligen Verfügung im Heimatland durch einen Fachanwalt für Erbrecht.
• Steuerliche Auswirkungen im Wohnsitzstaat vorab durch einen Steuerberater klären lassen.
• Termin über das Portal des DIFC Courts Wills Service buchen und per Video wahrnehmen.

Häufige Fragen

Brauche ich ein DIFC-Testament, wenn ich gar nicht in Dubai lebe?

Ja, sofern Sie dort Vermögen halten. Der DIFC Courts Wills Service verlangt weder einen Wohnsitz noch ein Visum in den VAE. Voraussetzung sind lediglich Vermögen im Land, ein Mindestalter von 21 Jahren und dass Sie nicht Muslim sind und es nie waren. Die Registrierung erfolgt vollständig per Videotermin.

Gilt mein deutsches oder österreichisches Testament in Dubai?

Nur eingeschränkt. Für Immobilien in den VAE hat nach Artikel 17 Absatz 5 des VAE-Zivilgesetzes das Recht der VAE Vorrang. Ein deutscher Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis wird dort nicht automatisch anerkannt. Ohne registriertes Testament entscheiden die lokalen Gerichte.

Was kostet ein DIFC-Testament?

Die Registrierungsgebühr beträgt 10.000 AED für ein Full Will und 7.500 AED für ein Property Will, jeweils für eine Einzelperson. Für Ehepaare, die gleichzeitig registrieren, gelten 15.000 beziehungsweise 10.000 AED. Die Gebühren unterliegen nicht der Mehrwertsteuer. Anwaltshonorare kommen gegebenenfalls hinzu. Stand: 3. August 2026.

Kann ich eine Off-Plan-Immobilie in das Testament aufnehmen?

Ja. Für ein Property Will genügt das von der RERA ausgestellte Oqood-Zertifikat, ein Title Deed ist nicht erforderlich. Beim Full Will ist zum Zeitpunkt der Registrierung ohnehin kein Eigentumsnachweis nötig, und es erfasst auch später erworbenes Vermögen.

Fällt beim Erben einer Dubai-Immobilie Erbschaftsteuer an?

In den VAE nicht. In Deutschland schon, sofern unbeschränkte Steuerpflicht besteht, denn dann wird das Weltvermögen erfasst und ein Erbschaftsteuerabkommen mit den VAE existiert nicht. Österreich erhebt seit 2008 keine Erbschaftssteuer. In der Schweiz ist die Frage kantonal geregelt. Eine individuelle Prüfung ist in jedem Fall erforderlich.

Was passiert mit einer laufenden Finanzierung im Erbfall?

Die Restschuld bleibt bestehen und geht nicht mit dem Todesfall unter. Das Dubai Land Department schreibt eine belastete Immobilie erst um, wenn die finanzierende Bank eine Unbedenklichkeitserklärung ausgestellt hat. Die Erben müssen die Finanzierung also entweder ablösen oder übernehmen. Klären Sie bereits beim Abschluss, wie Ihre Bank den Todesfall behandelt und ob eine Risikoabsicherung Bestandteil des Darlehens ist.

Wie lange dauert die Abwicklung im Erbfall?

Bei klarer Sachlage stellen die DIFC Courts den Grant of Probate laut eigener Auskunft üblicherweise innerhalb weniger Wochen aus. Die anschließende Umschreibung beim Dubai Land Department kostet 1.000 AED je Immobilie zuzüglich Urkunden- und Kartengebühren. Ohne registriertes Testament dauert das Verfahren erfahrungsgemäß erheblich länger.

Fazit

Eine Immobilie in Dubai ist für die meisten DACH-Anleger der einzige Vermögenswert außerhalb des vertrauten Rechtsraums. Genau dieser eine Wert ist am schlechtesten abgesichert, wenn nichts geregelt wird.

Der Aufwand steht in keinem Verhältnis zum Risiko. Eine Registrierung dauert etwa zwanzig Minuten per Video, kostet je nach Testamentsart zwischen 5.000 und 15.000 AED und lässt sich bereits während der Bauphase erledigen. Was sie verhindert, ist ein Verfahren vor einem ausländischen Gericht zu einem Zeitpunkt, an dem die Familie ohnehin belastet ist.

Wer noch vor der Kaufentscheidung steht, sollte diesen Punkt in die Prüfung einbeziehen. Wie wir Projekte auf rechtliche Sicherheit und Struktur prüfen, erläutern wir unter Dubai Immobilien Sicherheit. Welche Lagen sich langfristig tragen, zeigt unsere Übersicht der Standorte in Dubai, und wie sich ein Kauf über Partnerbanken abbilden lässt, erklären wir unter Immobilienfinanzierung in Dubai.

Beratung

Life in Luxury begleitet Anleger aus Deutschland, Österreich und der Schweiz beim Erwerb geprüfter Off-Plan-Projekte in Dubai. Zur Nachfolgeplanung nennen wir Ihnen Anwälte vor Ort, die im Register der DIFC Courts Wills Draftsmen geführt werden. Ein unverbindliches Erstgespräch vereinbaren Sie über unsere Beratungsseite oder direkt als 30-minütigen Investment Call. Kurze Rückfragen beantworten wir auch per WhatsApp.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag gibt den Stand vom 3. August 2026 wieder und beruht auf öffentlich zugänglichen Quellen, insbesondere den Veröffentlichungen der DIFC Courts, des Dubai Land Department und der Gesetzgebung der Vereinigten Arabischen Emirate. Er stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar und ersetzt diese nicht. Gebühren, Verfahren und Rechtslage können sich ändern. Für Entscheidungen im Einzelfall ziehen Sie bitte einen in den VAE zugelassenen Anwalt sowie einen auf internationales Erbrecht spezialisierten Steuerberater hinzu.